世界不動産バブル＆インフレの中で考えるべきこと
みなさま、こんにちは！
Global Investment Academyの両角です。
先にお伝えしておきますが
今週のGIA通信は・・・・
「長い」です。
今だからこそ
皆様にお伝えしておきたい
内容を含んでいるので、
貴重な日曜日ではありますが、
5分ほど私にお付き合いください。
Are Your Ready for ◯◯◯◯
ゲームチェンジの準備はOKですか？
ここ最近
世界中の目は
ウクライナ情勢以上に
深刻な物価高騰・・・
いわゆる
《インフレ》に向けられており、
【インフレ＝悪】
という構図が定着しつつありますね。
ただ興味深いことに、
これまで日本は
30年以上もの間
物価が上がらない
デフレに頭を悩まされていました。
日銀は
年率2％という目標を掲げ、
大幅な金融緩和策によって
何としてでもインフレにしようと
ジャブジャブに
紙幣を刷りまくりました。
しかしながら
いざインフレの波が来そうになると、
「こりゃいかん！！」
的なムードが一気に漂い、
インフレ退治に躍起になっている。
そんな感じも見受けられます。
今回のインフレが
コストプッシュ型の
物価高騰ですから
景気回復がされない中で
雇用も所得も増えないまま
物価高騰によって収益が悪化する、
いわゆる
『スタグフレーション』
に陥る可能性が高いことから
危機感を持っている。
そのことはわかります。
ただ、一体
インフレとデフレ。
どちらが日本経済
そして日本国民にとって
ハッピーなのか？
今の政治なり
金融政策を見ていると
正直目指すべき方向が
見出せないのは
私だけではないでしょう。
我々としては
政治も社会も金融も
コントロールすることは出来ないので、
大きな潮目、
風向きを読み、
その時々の環境に適した
投資戦略をとっていくしかありません。
出来ればそのような
環境下になる前に・・・ですね^^
Are Your Ready？
みなさんは
今から猛烈な
インフレに襲われたとしても
自らの資産を毀損することなく、
対応出来る準備は整っていますか？
世界中の不動産価格が高騰してる中
最も上昇率が高いのはあの国だ！
インフレヘッジとして
代表的なものは『不動産投資』でしょう。
今週15日に
世界の不動産価格情報を取り扱う
『Global Property Guide』が
2022年第一四半期における
不動産価格の推移について発表しました。
価格上昇率（＝伸び率）の
上位10カ国は以下の通りです。
《補足説明》
上記の伸び率は
インフレによる
影響を排除した数字。
『year on year (%)』の
下にあるものが前年対比の数字で、
赤線で囲ってある[Q1 2022]が、
2022年第一四半期における
《前年同期比》の伸び率。
その右側の[q-o-q (%)]は
《前期比》の伸び率。
さて、2022年第一四半期における
上位10カ国の不動産価格の推移ですが、
全ての国が前年同期比で
未だ10％以上も伸びているのがわかります。
スロバキアのみ
昨年に比べて伸び率が鈍くなったものの、
それ以外の国における伸び率は
さらに大きくなっているから驚きです。
※『Global Propety Guide』による
国別ランキングの全ての結果はこちら
特筆すべき点としては、
トルコ不動産が全世界の中で
最も価格が上昇していることです。
現在のトルコは
1998年以降で
最も悪い年率73.5％という
とんでもなく高い
インフレに襲われています。
トルコ国民の生活を考えた際に
この水準がいかに大変か・・・
心が痛みます。。
一方、
トルコの不動産価格は
インフレが高進していることもあり、
名目ベースではこの5年間に
なんと《約3.5倍》も高騰しています。
インフレの影響を排除した
実質ベースでも上で紹介したように
年30％程度上昇しる訳ですから、
トルコ不動産は
見事強烈なインフレに
打ち勝っている様子がわかります。
弊社は2018年10月に
『トルコ不動産魅力発掘セミナー』
を開催して
日本の投資家の方に
現地不動産をご紹介
させていただきました。
色々なリスクが考えられる中で、
不動産というインフレに強い資産を
自身のポートフォリオに
入れることをお勧めしたことは
現時点では正しい判断だったなと
そう改めて感じています。
※当該セミナーは
現在【無料】で公開しています。
今見ても興味深いお話が満載ですので
まだご視聴されたことがない方は
是非このタイミングでお申し込みください^^
海外不動産投資の醍醐味が
全て凝縮された過去10年の米国不動産
一方、米国不動産を見る際の
重要な指標として有名なのは
『ケース・シラー住宅価格指数』です。
下のグラフにあるように
米国不動産は2012年前半に底をつけ、
その後は右肩上がりに推移。
最新の2022年3月での価格は
前年比+21.3%で26ヵ月連続で
過去最高を更新。
伸び率としても同じく
過去最高になった、とのこと。
米国不動産は一昔前に
多くの減価償却が計上できることから
節税商品として
多くの日本人が購入。
一大ブームとなりました。
すでに2020年度の税制改革で
海外不動産を活用した節税スキームは
封じ込められてしまいましたが、
初期の頃に
米国不動産を購入して
短い耐用年数で大きな節税ができました。
保有期間中は
テナントがついていれば
継続的なインカムゲインが得られました。
そして現時点でも
物件を保有している方は
大きなキャピタルゲインが得られるはず。
しかも！
2011年3月には
1ドル＝80円を切るという
戦後最高値水準も記録しました。
あれから10年超が経過し、
現時点では1ドル＝135円前後の
円安 (ドル高) となっていますから、
日本円に換算した際には
大きな為替差益も得られるはずです。
このように
米国での不動産投資は
海外不動産投資の醍醐味である
①大きなキャピタルゲイン
②安定的なインカムゲイン
③大きな減価償却によるタックスゲイン
④円安によるフォレックス(為替)ゲイン
⑤インフレヘッジ
の、全てが凝縮された
最良の投資手法(投資先)
だったのかもしれません^^
過去が未来永劫続く訳ではない・・・
だからこそ大切な◯◯性！
トルコにしても米国にしても
上で見てみたのはあくまでも【過去】
今後も同じような動きが
見られるかはわかりませんし、
今年の後半から一気に暴落・・・
なんてことが起きることも
十分考えられます。
ただ、はっきりしていることは、
世界の主要国は感染症による
危機に対応するために
相次いで異次元の
金融緩和策を打ち出しました。
こうした超緩和政策に
大規模な財政活性化措置が重なり、
多くの地域で
不動産価格が急上昇。
いわゆる
『不動産バブル』が
世界同時多発的に発生。
もしかすると
このGIA通信の読者様の中でも
この期間に大きく資産を増やした
そんな人も
少なくないかもしれませんね^^
そのような環境下にいる
我々投資家として考えることとしては
「この勢いが今後も続くか？」
「いつこのトレンドが反転するか？」
まずはその転換期を
正しく推測することが大事です。
投資の世界で勝つために
重要なことはたくさんありますが、
中でも将来の絵を
どれだけクリアに描けるか、
先見性なり、
先を見通す力が大切です！
ゲームチェンジが起きている2022年
何を考え、どう行動するか？
年初に開催した
『2022投資戦略セミナー』
でもお伝えしましたが、
今年はこれまでの
常識なりルールといったものが
大きな音とともに崩れ落ち、
新たなものに切り替わる
時代の大きな転換期なることは
間違いないでしょう。
釈迦に説法ですが、
現在欧米を中心に
40年以上振りのインフレの波に
襲われていることはご承知の通り。
米FRBは
15日に開催されたFOMCにて
政策金利+0.75％の利上げを決定。
記録的な物価高の抑制に向け、
27年7ヶ月ぶりとなる
大幅な利上げを実行しました。
欧州ECBも
来月7月に約11年ぶりの利上げ、
量的緩和も終了するとのこと。
その他の国々も
高騰する物価を抑制するために、
欧米の動きと歩調を合わせていくでしょう。
ある一部の国を除いては・・・・汗
金利が上昇することで
真っ先にダメージを食らうのは
株式市場です。
すでに米S&P500は
高値から22％下落し、
ハイテク銘柄が多い
ナスダックにおいては
最高値から約40％も下落しています。
個人的には
現在のインフレを抑えるには
今の3～4倍程度の利上げが必要だと思います。
もしそうなれば、
すでに大きく下落した株式市場も
今後さらに値を下げる展開となり、
それこそ
リーマンショックを超える
レベルでの下落もありうるでしょう。
そんな中で
世界の不動産市場はどうなっていくか？
インフレが一時的なものではなく
恒常化していく予想もあることから、
我先に不動産のような
現物資産の購入に走る人が
まだまだ出てくることが予想されます。
もしそうなれば、
すでに史上最高値をつけている
世界各国の不動産価格は
今後さらに高騰し続けるのか？
あるいは
インフレ抑制のために
更なる金利上昇が見られる中で、
不動産市場は崩壊に向かうのか？
見解が分かれるところですし、
正解は将来になってみないと
わかりません。
ただ、ここが投資家として
「生きるか死ぬかの分かれ道！」
なんて少し言い過ぎですが、
大事なポイントであることは
間違いありません。
ゲームチェンジが
起きている2022年は
今の転換期をどう捉えて、
どう行動するかによって
今後10年20年の未来が
ガラリと変わってくるはず。
皆さんはどう考え、
そして今後どう行動しようと思いますか？
引き続き我々と一緒に
その答えを見つけていきましょう！
今回のGIA通信はいかがでしたか？
感想・ご意見などございましたら、こちらからお気軽にお寄せください。
以上、今回も最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。
それでは、次回のアカデミー通信でまたお会いしましょう！
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