「ローンオフィサー」とは？第三者の住宅ローンの専門家に融資サポートしてもらうメリット
皆さん、こんにちは。フクロウ会長です。
不動産流通がさかんなアメリカでは、「ローンオフィサー」が住宅ローンを組むときのサポートをします。ローンオフィサーを直訳すると、「融資担当者」です。しかし日本でいうところの融資担当者は、銀行で住宅ローンの相談や契約業務を行う人。つまり、「銀行員」です。しかしアメリカのローンオフィサーは、「銀行の担当者」ではなく、第三者の独立したアドバイザーとなります。
弊社は、日本でローンオフィサーの役割を担う、数少ない住宅ローンコンサルティング会社です。本記事では、ローンオフィサーの役割や第三者の住宅ローンの専門家のサポートを受けるメリットについて解説していきます。
日本では不動産会社が住宅ローンのサポートをするのが一般的
まず、日本では、一般的にどのような方法で住宅ローンが借り入れられているのか解説します。
日本で住宅ローンを組むときは、不動産を購入した仲介会社や家を建てたハウスメーカーがサポートするのが一般的です。不動産会社によるサポートの内容を具体的にいえば、次のようなことです。
・提携ローンの紹介
・ローン審査の手配
・金融機関とのやり取り
住宅ローンは借り入れる人が自由に選択できるものですが、日本では、「不動産会社の提携ローンを使った」「不動産会社に勧められたローンにした」というケースが圧倒的に多いといえるでしょう。
不動産会社が住宅ローンのサポートをするメリット
不動産会社が住宅ローンのサポートをするメリットは、購入から借り入れまでがワンストップに進むことでしょう。
不動産を購入するには、まず住宅ローンの仮審査を通さなければなりません。また売買契約書には、住宅ローンの借入額や借入先が明記されます。そして、売買契約後にはローンの本審査、物件引き渡し時には融資実行…と、不動産購入と住宅ローンを借り入れるための手続きは同時並行で行われるものです。
不動産会社がローンの提案から手配まで行うことで、審査状況や借入内容を速やかに把握でき、スムーズに、手間なく契約手続きが進むといえます。
不動産会社が住宅ローンのサポートをするするデメリット
一方、不動産会社がローンのサポートするデメリットと考えられるのは、住宅ローンの選択がしにくいことです。
不動産会社が住宅ローンを提案し、手配まで行う場合の多くは、十分な比較・検討がされません。住宅ローンは、銀行や信用金庫、JAなどが提供するものの他、会社員や公務員を対象とした「財形住宅融資」や自治体が窓口となる「自治体融資」など、あらゆる商品があります。また銀行の中でも、都銀、地銀、信託銀行などによって、審査基準や借り入れ条件の傾向が異なるものです。
同じ人・同じ物件でも、金融機関によっては「3000万円まで融資します」というところもあれば、「2500万円までしか融資できません」といわれてしまうこともあります。また同じ借入額・同じ返済期間でも、金融機関によって金利や手数料などが違うこともあるのです。
住宅ローンで大事なことは、ずばり”金融機関との相性の良さ”。同じ人が同じ金額を借り入れるのに、金融機関によって条件が違うとすれば、十分な比較・検討なしに借入先を決めてしまうのはリスクでしかありません。
さらに、商品の比較のみならず、住宅ローンでは返済方法や返済期間をしっかり検討することも、とても大切です。金利は固定にするのか、変動にするのか。返済期間は何年にするのか。このような条件は、月々の返済額や将来設計にも影響しうるので、借り入れる人の状況やライフプラン、意向を踏まえた上で専任のアドバイザーによる適切なサポートが必要です。
ローンオフィサーとは唯一の住宅ローンの専門家
さて、日本の住宅ローン事情が少しおわかりいただけたところで、話をアメリカの「ローンオフィサー」に戻します。
冒頭で説明したように、ローンオフィサーは、銀行員でも不動産会社の人でもない第三者の独立したアドバイザーです。
”第三者”ならではの視点で住宅ローンを提案
ローンオフィサーが住宅ローンのサポートをするメリットは、完全に中立的な立場で、借り入れる人にとってもっとも利益のあるローン商品を選択し、提案してくれること。今の日本の仕組みでは、いうなれば住宅ローンの”プロ”ではない人が、便宜上、ローンを紹介し、手配しているに過ぎません。不動産会社の営業マンの中にも、FPや住宅ローンアドバイザーの資格を有している人はいます。しかし「知識」があったとしても、適切なローン選択は、日々の金融機関とやり取りや、実際に多種多様な住宅ローン審査を経験してこそできることだといえます。先述したように、金融機関によって審査の基準は異なるので、「この人の状況ではこの住宅ローンが適しているな」「今の状況では希望しているローンは通らないだろうな」という”感覚”のようなものは、住宅ローンを専門としているローンオフィサーにしか備わっていないのです。
日本の不動産会社が紹介する住宅ローンは、主に提携している金融機関の商品。提携ローンは、不動産会社からすれば「審査スピードが早い」「使い慣れている」「手続きが楽」などのメリットがあるので、当然といえば当然です。しかし、正直、「使い慣れている」だとか「手続きが楽」といったことは、利用者にとってはなんのメリットでもありません。とはいえ、提携ローンは、利用者にとっても「金利面の優遇がある」という大きなメリットがあります。ただ、金利優遇には適用要件があるため、必ずしも恩恵を受けられるわけではありません。「提携ローン以外のローンを使いたい」「提携ローンの審査が通らない」という場合には、各金融機関に相談することになりますが、金融機関は、当然ながら自社商品しか紹介しません。つまり、現在の日本の不動産売買の仕組みでは、ローンオフィサーのような第三者の専門家が住宅ローンの相談、紹介、手配までサポートしてくれる体制が整っていないのです。
適切な物件選びのサポートも
日本では、物件選びの前に住宅ローンを決めることはあまりされていません。しかしアメリカでは、物件探しと平行してローンオフィサーへの相談を始めるのが一般的です。
日本の不動産購入の流れとして多い、『物件選び⇒内見⇒購入申し込み⇒住宅ローンの仮審査』という順序で進めていくとなると、最後に”どんでん返し”を喰らう可能性があります。というのも、いい物件を見つけたとしても、住宅ローンの仮審査が通らず、購入できなくなってしまう可能性があるのです。
物件選びの前には予算を決める方も多いでしょうが、この時の予算は、”住宅ローンが通る前提”で考えられていることが多いものです。しかし本来なら「借り入れられる額」や「返済していけそうな額」を知ってこそ、予算は決まるものですよね。
また、いい物件を見つけて、住宅ローン審査も無事通過したけれど……あとから住宅ローン控除が適用されないことが発覚！なんてことも日本ではよく起こります。住宅ローン控除は、どんな物件でも適用されるわけではなく、また借り入れる人の所得税額や住民税額によっても控除限度額が異なるため、物件によっては全額控除されないことがあるのです。しかし、該当物件に住宅ローン控除は適用となるのか？ならないのか？どうしたら適用となるのか？……まで、あらかじめ伝えてくれる不動産会社は正直少ないものです。
つまり、日本の不動産購入においても、本来なら物件選びの段階で住宅ローンの専門家によるサポートは不可欠だといえるでしょう。
弊社は日本のローンオフィサーを目指します
アメリカでは、独立した住宅ローンの専門家である「ローンオフィサー」が住宅ローンの斡旋をしますが、実は不動産の仲介についても、「不動産エージェント」という個人の不動産の専門家が担うのが一般的です。買主には買主専任のエージェントがつき、売主には売主専任のエージェントがつきます。日本の不動産会社のように、自社物件を買わせたり、自社内で買主と売主を引き合わせたりすることを目指す慣習がないため、不動産エージェントは、ローンオフィサー同様、顧客の利益だけを追求してくれる専門家だといえるでしょう。
顧客の利益を考えた仲介、そして顧客の利益を考えたローンサポートが受けられるアメリカは、不動産取引の透明性が高く、自分のためだけに動いてくれる専門家が複数いる状況で不動産という高額な資産を購入できます。それに対し、日本の今の不動産取引は、透明性が低く、客観的で専門的な意見がなかなか得られないというのが現状です。
そこで弊社は、アメリカのローンオフィサーのような、住宅ローンのコンサルティングサービスを始めるにいたりました。
提供させていただくことは、ここまで紹介してきたローンオフィサーとほぼ同じです。住宅ローンの斡旋はもちろん、ローンを選択されるまでのご提案やシミュレーション、商品比較まで、一手にサポートいたします。また不動産会社ではなかなか教えてくれない、住宅ローン控除や将来的な繰り上げ返済のことまで、どんなことでもご相談いただければと思っております。
収入が減少してしまう人や転職する人、解雇されてしまう人が急増すると予想される”アフターコロナ”の世の中では、「住宅ローンを選ぶ」重要性はますます高まっていくはずです。自分のため、家族のため、将来のために、適切な判断ができるよう、ぜひ我々住宅ローンの専門家をお頼りください。