競売入札シミュレーション 大阪地裁堺支部編R2.11.26開札④
さて、今回取り上げるのは「一戸建て」をチョイス！
大阪地裁堺支部
土地が０件・戸建てが２０件・マンションが５件で、合計２５件の開示です。
前回の公示よりも６件減りました。
入札物件の期間は、
入札期間は11月11日～11月19日
開札期日は11月26日です。
では、早速見ていきましょう！
事件番号 令和02年(ケ)第18号
売却基準価額 1,940,000円
買受申出保証額 390,000円
買受可能価額 1,552,000円
種別：土地
物件番号：1
所在地：松原市天美北二丁目
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：３５．２４m2
用途地域：第一種住居地域
建ぺい率：60%
容積率：200%
種別：建物
物件番号：2
所在地：松原市天美北二丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：木造瓦葺２階建
床面積（登記）：
１階：２７．８３m2
２階：２４．５７m2
間取り：２ＬＤＫ
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和60年12月
■ポイント■
★物件明細書より
３．買受人が負担することとなる他人の権利
【物件番号１，２】
なし
４．物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号２】
本件所有者が占有している。
５．その他買受の参考となる事項より
なし
★現況調査報告書より
１．建物所有者が本建物を居宅として使用している。
２．前面道路に接面する隅切り部分があるが、現地での概測では若干目的土地ブロック塀部分が当該道路に越境している可能性がある。
３．1階階段下に収納スペースがあり、金網を置いて小型犬一匹を飼育している。なお2階でも小型犬一匹を放し飼いで飼育している。
※関係人の陳述等より
【所有者の妻】より
１．私たち家族で住んでいる。
２．雨漏り、増築はない。ソーラー設備もない。
３．室内で犬を2匹飼育している。
※執行官の意見より
執行官のコメントはありませんでした。
※間取り及び室内写真より
１．2階建ての２LDKの間取りです。
２．生活されるための家財道具や設備が写真から見受けられます。
３．一部設備も近年入れ替えされているように窺えます。
４．角地です。
★評価書より
１．最寄駅から約1.8km。徒歩約23分。最寄りのバス停もあるようです。バス停から約2分です。
２．接面道路の状況｜西側、幅員約5.7m市道（建築基準法第42条1項1号道路）、北側、幅員約4.6m市道（建築基準法第42条1項1号道路）
３．ライフライン｜上水道、ガス配管、下水道すべてあり。
４．経済的耐用年数｜約1年となっています。
５．保守管理の状態｜概ね普通程度。
６．検査済み証はないようです。使用建蔽率は約７９％程度なっているようです。
※違反建築でないため、検査済み証がない理由がわからないため、注釈として建蔽率を記載しているかもしれません。
７．基礎となる価格として約309.1万円が評価額として算出されています。
８．評価人の算定した想定賃料がないため近隣相場でみると４万円/月。年間で48万円となります。
【では、入札時のシミュレーションを見ていきましょう。】
計算式１【売却基準価額での計算】
48万円÷194万×１００＝24.74％（表面利回り）
計算式２【基礎価額での計算】
48万円÷309.1万×１００＝15.52％（表面利回り）
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
48万円÷247万×１００＝19.43％（表面利回り）
上記のようになりました。
入札する上限は240万円で表面利回り20%ですね。
★入札時のポイント★
土地が小さい点がポイントですね。
建て替えするには同じ規模の建物となるため、駐車スペースを作るとなるとさらに厳しいですね。
建売業者の参入は考えにくいので、不動産投資向けもしくは、買取再販事業者の入札となりそうです。
個人的には、買取再販事業者も売りにくいことを考えると入札は消極的になりそうかと思います。
現在お住まい中なので、落札後は賃貸で借りてもらえるならば、不動産投資として狙ってみるのも一つかもしれません。
ただし、退去後の募集のことも念頭に入れて入札額は検討しましょう。
※注意しましょう！
現在、入札する添付書類が増えています。
「陳述書」です。
せっかく調査して、振込して、提出する入札書です。
くれぐれも書き間違い、書き損じ、書き忘れなどがないように注意してください。
これから入札検討される方は、「陳述書」の添付気を付けて下さいね。
※筆者の紹介
前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。
現在は、自身でも入札をしています。
個人的に入札するのは、表面利回り２０％以上の見込みがる物件のみです。
なので、ビギナー向けではありません。
これから不動産投資を始めたい、競売で購入したいとお考えの方はビギナー向けの物件から始められるのがよいでしょう。
個人的には１R,１Kタイプがお勧めです。収入は低くなりますが、マンション全体の管理を管理会社がしてくれるので、御自身の負担は少ないです。
勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。
やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう？
現在下記のホームページでも競売投資のお話も書いています。
併せて読んで頂けたら幸いです。
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