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競売入札シミュレーション 神戸地裁本庁編R2.12.22開札④

さて、今回取り上げるのは「3LDKファミリータイプマンション」をチョイス!

『入札価格は手頃感あり!利回り高めで狙うくらいが良さそうです!』

神戸地裁本庁

土地が0件・戸建てが13件・マンションが16件で、合計29件の開示です。

前回の公示と変わらず29件です。

入札物件の期間は、

入札期間は12月9日~12月16日

開札期日は12月22日です。

では、早速見ていきましょう!

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事件番号 令和02年(ケ)第118号
売却基準価額 3,000,000円
買受申出保証額 600,000円
買受可能価額 2,400,000円

種別:区分所有建物
物件番号:1
所在地:神戸市北区有野町唐櫃字中向山
種類(登記):居宅
構造(登記):鉄筋コンクリート造1階建
専有面積(登記):2階部分 61.95m2
間取り:3LDK 
バルコニー:南向き
バルコニー面積:あり
管理費等:13,730円
敷地利用権:所有権
占有者:債務者・所有者
築年月:平成8年2月
階:2階
総戸数:60

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■ポイント■

★物件明細書より
3.買受人が負担することとなる他人の権利
【物件番号1】
なし

4.物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号1】
本件所有者が占有している。

5.その他買受の参考となる事項より
【物件番号1】
・管理費等の滞納有
・売却対象外の土地(A及びB)を通行のため利用している。
※3点セットにはAとBの詳細が記載されていますので、ご確認下さい。

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★現況調査報告書より
1.建物所有者が本建物を住居(空家)として使用している。
2.管理費等|管理費9,770円、修繕積立金3,960円。
3.滞納額|約4万円【令和2年9月調査時点】
4.管理費等照会先|管理会社
5.神戸土木事務所管理課での調査によれば、マンションに通じる通路橋については、マンションの管理組合が河川の専用使用許可を得ている。使用料は無償である。
6.マンションに通じる通路橋の西側の土地は私有地であり、同地を通行しなければマンションには入れない。管理会社の担当者に聴取したところ、西側の土地のうち、「A」については、管理組合と土地所有者との間で通行に関する契約がなされているが、「B」につていは、契約は確認できない。とのことであった。
7.本件建物の電気、水道、ガスの供給は停止している。室内には照明器具が1台残っているが、それ以外に残置動産は無く空家の状態である。
8.第三者の占有を「徴表」するものは認められない。
9.本件のお部屋のインターフォン取り換え工事が未了のため、新所有者には税別2万2000円の取り換え工事費用を負担してもらうことにある。とのことである。

※関係人の陳述等より
【神戸土木事務所担当者】より
1.マンションに通じる橋については、管理組合から河川の占有使用許可申請がなされている。使用料は無料。

【管理会社担当者】より
1.「A」は無償で通行できる通行権の契約がある。
2.「B」は契約が確認できない。
3.インターフォン取り換え工事費が必要。

※執行官の意見より
今回はコメントはありませんでした。

※間取り及び室内写真より

1.間取りは3LDKです。洋室2部屋、和室1部屋。縦型に居室が並ぶ作りです。
2.室内の水回り設備の写真を見る限り、分譲時の設備がそのまま使用されているように感じます。
3.リビングはフローリング、洋室はカーペット敷きのようです。
4.室内に残置物は写っていないようです。

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★評価書より

1.最寄駅から約180m。徒歩3分。
2.総戸数|60戸
3.経済的残存耐用年数|約20年。
4.9階建ての2階部分。
5.エレベーター・オートロックあり。駐車場はすべて分譲(47台)
6.管理会社|あり【日勤】
7.マンション全体の修繕積立金|約1900万円。
8.ハザードマップによると家屋倒壊等氾濫想定区域にある。
9.基礎となる価格として約447万円が評価額として算出されています。
10.評価人の算定した想定賃料は5.2万円/月。年間で62.4万円となります。

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【では、入札時のシミュレーションを見ていきましょう。】

計算式1【売却基準価額での計算】
62.4万円÷300万×100=20.8%(表面利回り)

計算式2【基礎価額での計算】
62.4万円÷447万×100=13.95%(表面利回り)

計算式3【計算式2より2割減で求める計算】
62.4万円÷357万×100=17.47%(表面利回り)

上記のようになりました。

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★入札時のポイント★

本日現在で販売物件がでてました。680万円です。過去の成約事例から見ても上限値での販売価格かと感じます。

販売価格から逆算すると、300万~400万円の間で買取再販事業者は入札してくるのではないかと思われるので、良い勝負になりそうですね。

ただ、販売価格が低いと言うことは需要が少ないとも考えられますので、入札する際は、少し高めの表面利回りを狙ってちょうど良いかもしれませんね。

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※注意しましょう!
現在、入札する添付書類が増えています。
「陳述書」です。
せっかく調査して、振込して、提出する入札書です。
くれぐれも書き間違い、書き損じ、書き忘れなどがないように注意してください。
これから入札検討される方は、「陳述書」の添付気を付けて下さいね。

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※筆者の紹介

前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。

現在は、自身でも入札をしています。
個人的に入札するのは、表面利回り20%以上の見込みがる物件のみです。
なので、ビギナー向けではありません。
これから不動産投資を始めたい、競売で購入したいとお考えの方はビギナー向けの物件から始められるのがよいでしょう。

個人的には1R,1Kタイプがお勧めです。収入は低くなりますが、マンション全体の管理を管理会社がしてくれるので、御自身の負担は少ないです。

勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。

やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう?

現在下記のホームページでも競売投資のお話も書いています。

併せて読んで頂けたら幸いです。


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