競売入札シミュレーション 神戸地裁尼崎支部編R2.10.22開札②
今回は神戸地裁尼崎支部からです。
ピックアップする物件は【１Rマンション】です。
前回の開示が２４件。今回は少し減って１７件が開示されています。
入札期間は10月8日～10月15日です。
開札期日は10月22日となっています。
※入札の際は「陳述書」の記載の不備が無いように注意ください！
事件番号 令和02年(ケ)第11号
売却基準価額 2,640,000円
買受申出保証額 530,000円
買受可能価額 2,112,000円
種別：区分所有建物
物件番号：1
所在地：尼崎市水堂町二丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：５階部分 １７．２２m2
間取り：ワンルーム（中住戸）
バルコニー：東向き
バルコニー面積：あり
管理費等：6,700円
敷地利用権：所有権
占有者：あり
築年月：平成2年7月
階：５階
総戸数：41
■ポイント■
★物件明細書より
３．買受人が負担することとなる他人の権利
【物件番号１】
なし
４．物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号１】
転借人【A】が占有している。同人の賃借権は抵当権に後れる。ただし、代金納付日から6か月間明け渡しが猶予される。
５．その他買受の参考となる事項より
【物件番号１】
なし
★現況調査報告書より
・その他の者が本建物を住居として使用している。
・滞納なし。【令和2年2月調査時点】
・所有者←→賃借人との契約内容
①最初の契約等：令和元年11月
②更新の種別：なし
③賃料：45,550円
④敷金：なし
⑤特約等：なし
・賃貸管理委託契約に基づいて、受託者である【法人A】賃貸人として占有者に賃貸している。
・債務者兼所有者からは、当初、債務者兼所有者自身は使用しておらず、賃借人もいない旨の回答があったが、立ち入り調査の結果を踏まえて再度照会したところ、「業務管理契約を締結して賃貸管理を委託し、契約書を作成したが契約書は現在見当たらない」旨の回答があった。
※関係人の陳述等より
・【A】占有者より
１．改装済みだと言うことで引き渡しを受けたが、エアコンの取り付け部分とかにほこりが溜まっていたり、壁紙に汚れがあるところがありました。
２．排水管から悪臭が上がってくることがある。
・【法人A】受託者担当者より
１．当社が所有者との間で賃貸管理委託契約を締結して、当社が賃貸している。
※執行官の意見より
今回はコメントがありませんでした。
※間取り及び室内写真より
１．洋室です。
２．ユニットバス（浴室、トイレ、洗面が一体）
３．ミニキッチンがあります。（ガスコンロ）
４．洗濯機置き場は外置きのようです。
５．下駄箱があります。
６．室内は生活雑貨などがあり、生活感が窺えます。
７．ロフトがついています。
★評価書より
１．最寄駅から徒歩12分。約950mと記載があります。
２．総戸数41戸
３．5階建ての5階部分です。
４．経済的残存耐用年数は共に約15年とされています。
５．エレベーターなし、オートロックあり。
６．マンション全体の修繕積立金は約1400万円。
７．近い将来の大規模修繕計画：なし
８．基礎となる価格として約377万円が評価額として算出されています。
９．現在の賃料設定が4.555万円/月。年間で54.66万円となっています。
【では、入札時のシミュレーションを見ていきましょう。】
計算式１【売却基準価額での計算】
54.66万円÷264万×１００＝20.70％（表面利回り）
計算式２【基礎価額での計算】
54.66万円÷377万×１００＝14.49％（表面利回り）
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
54.66万円÷301万×１００＝18.15％（表面利回り）
上記のような数字となりました。
★入札時のポイント
今回は6か月猶予の物件でした。
マンション全体の修繕積立金もしっかりと貯まっているところをみると、安心感がありますね。戸数の割に貯まっている印象です。
駅から徒歩12分離れている点も気になりますが、お部屋の中にロフトがあるなど、特徴がある点はプラス評価です。
その反面、エレベーターなしの5階最上階なので、ここが気にいる方とそうでない方と分かれそうですね。
※筆者の紹介
前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。
現在は、自身でも入札をしています。
個人的に入札するのは、表面利回り２０％以上の見込みがる物件のみです。
なので、ビギナー向けではありません。
これから不動産投資を始めたい、競売で購入したいとお考えの方はビギナー向けの物件から始められるのがよいでしょう。
個人的には１R,１Kタイプがお勧めです。収入は低くなりますが、マンション全体の管理を管理会社がしてくれるので、御自身の負担は少ないです。
勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。
やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう？
現在下記のホームページでも競売投資のお話も書いています。
併せて読んで頂けたら幸いです。
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