競売入札シミュレーション 大阪地裁本庁編R3.1.27開札①
さて、今回取り上げるのは「連棟式建物」をチョイス！
『将来の楽しみを持てる1件ですね』
大阪地裁本庁
土地が５件・戸建てが２２件・マンションが１８件で、合計４５件の開示です。
前回の公示と比べて１６件減少しました。
入札物件の期間は、
入札期間は1月15日～1月21日
開札期日は1月27日です。
では、早速見ていきましょう！
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事件番号 令和02年(ケ)第303号
売却基準価額 1,960,000円
買受申出保証額 400,000円
買受可能価額 1,568,000円
種別：土地
物件番号：1
所在地：東大阪市渋川町一丁目
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：３３．２１m2
用途地域：工業地域
建ぺい率：60%
容積率：200%
持分：
種別：区分所有建物
物件番号：2
所在地：東大阪市渋川町一丁目
種類（登記）：居宅
種類（現況）木造瓦葺２階建
専有面積（登記）：
１階：２４．３５m2
２階：２３．０２m2
間取り：３ＤＫ
バルコニー面積：不明
管理費等：
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和52年8月
階：１階と２階
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■ポイント■
★物件明細書より
３．買受人が負担することとなる他人の権利
【物件番号１，２】
なし
４．物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号２】
本件所有者が占有している。
５．その他買受の参考となる事項より
なし
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★現況調査報告書より
１．建物所有者が本建物を住居（空家）として占有している。
２．目的土地の北側接面道路は幅員約６ｍ及び東側接面道路は幅員約4.7ｍの建築基準法上の道路である。
３．6連棟式建物の北東側物件である。
４．雨漏り跡及び外壁のクラックが認めららた。
５．全体的に床の軋み・撓みが感じられた。
６．お知らせ文書を差し置きしたが、相当期間経過後、権利主張するものはいない。
※関係人の陳述等より
★近隣住民より
１．目的建物は空家です。
※執行官の意見より
立入調査の結果から、目的建物は所有者が住居（空家）として使用、占有しているものと認められる。
※間取り及び室内写真より
１．角地、連棟式建物の端家です。
２．間取りは2階建ての３DKです。駐車場は無いです。
３．室内の写真を見ると、家財道具などが残されています。
４．室内は比較的丁寧にご使用されていた様子が窺えます。特に荒れた様子はありません。
５．写真を見る限り、最近まで生活されていたようにも感じます。
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★評価書より
１．最寄駅から約770m。徒歩11分。
２．用途地域｜工業地域
３．接道状況｜北側、幅員約６ｍの市道【建築基準法42条1項5号】、東側、幅員約4.7ｍの舗装道路【建築基準法42条1項5号】
４．ライフライン｜上水道、下水道、ガス配管。すべて有り。
５．目的土地が北側で接面する道路は建築線の指定があるが、目的土地及び対側の土地はすでに各1.091ｍずつ後退済み。
６．経済的残存耐用年数｜約0年。
７．建築確認なし。完了検査なし。
８．基礎となる価格として約348万円が評価額として算出されています。
９．評価人の算定した想定賃料がないため、近隣賃料で見ると5.5万円/月。年間で66万円となります。
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【では、入札時のシミュレーションを見ていきましょう。】
計算式１【売却基準価額での計算】
66万円÷196万×１００＝33.67％（表面利回り）
計算式２【基礎価額での計算】
66万円÷348万×１００＝18.96％（表面利回り）
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
66万円÷278万×１００＝23.74％（表面利回り）
上記のようになりました。
落札目線では、表面利回り20%でみて、330万円このあたりかな？
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★入札時のポイント★
連棟式建物ですが、端家であるので隣家の承諾が取れれば建て替えも検討できます。
ただ、ご存じの通り土地の敷地が狭いので、単体で建て替えは厳しいですよね。
表面利回り20%で計算はしてますが、欲をかけば、100万円あたりで購入したい！しかし、買受可能価額以下なので入札ができません。
べたな考えですが、落札で来たら、隣家の購入で動いて、購入の話がまとまるまでは賃貸しで所有する。
そのようなイメージですね。
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動画での解説はこちら
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※注意しましょう！
現在、入札する添付書類が増えています。
「陳述書」です。
せっかく調査して、振込して、提出する入札書です。
くれぐれも書き間違い、書き損じ、書き忘れなどがないように注意してください。
これから入札検討される方は、「陳述書」の添付気を付けて下さいね。
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※筆者の紹介
前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。
現在は、自身でも入札をしています。
個人的に入札するのは、表面利回り２０％以上の見込みがる物件のみです。
なので、ビギナー向けではありません。
これから不動産投資を始めたい、競売で購入したいとお考えの方はビギナー向けの物件から始められるのがよいでしょう。
個人的には１R,１Kタイプがお勧めです。収入は低くなりますが、マンション全体の管理を管理会社がしてくれるので、御自身の負担は少ないです。
勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。
やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう？
現在下記のホームページでも競売投資のお話も書いています。
併せて読んで頂けたら幸いです。
サポートよろしくお願いします！頂いたサポートで競売物件の現地レポートなどの活動費として活用させて頂きます！