激安戸建て＝最良投資とは限らない件

最近、戸建てを〇円で買ってきて利回り〇〇〇〇％！というSNSが増えてきてアパート融資難民が増えてるのかしらと思っているバリーです。お久しぶりです。

孤独死の対応やら1棟アパート購入の準備やらドタバタと10月は過ごしていましたがやっとこさ落ち付きましたので。

引き続き戸建て投資が好調のようです。at-homeなどで情報が出ても瞬間蒸発な物件も多いですね。

ネットに出てくる格安物件のデメリット

例えばat－homeのスクリーニングでエリアを指定してソートを「安い順」にすると安い物件ほどお気に入り登録件数が多いはずです。

けど、こういう物件をまず買っても殆ど儲かりません。いや、たまにお宝が出てきますけど、ほとんどが本当に糞物件で見ていても以下のようなデメリットが多いです。

・ライバル多すぎ
・業者が問い合わせ件数にびびって最近ネットにすら載せない
・最近は買い上がりで結局値段が高くなる
・本当に糞エリアの糞物件なので売却時に利が乗りにくい
・最初から金額が低い物件は値交渉も難しく、値下げ幅も少ない

やはり一番のネックは4つ目だと思います。売却時に利益が載せられないといくらランニングで家賃稼いでも所詮は戸建てですので。

で、逆にメリットを書かなかったかと言うと、無いんですよｗｗ

実需目線に沿ったスクリーニングの方が儲かる可能性が大きい

では、どこを見たらいいのかですが、投資目線ではなくあくまで戸建ては実需目線で見るべきだと思っており、以下がいつも自分が見てるスクリーニング例になります。

・優良学区エリア
・駅近
・マスタープラン計画があるエリア

正直、上記のエリアは値段はat－homeなどで安い順にスクリーニングを書けても上位には出てきません。まぁそこが味噌なんですが。

マクロ（全体）で見て安い物件ではなく、ミクロ（局地的）の視点で値幅が取れる物件を購入した方が最終的に利益が出ます。

○円で買いました的なドヤは正直できませんけど、逆に○百万上乗せして転売できましたドヤはできる期待値はこちらの方が大いにある訳で。

ちなみに最後に書いたマスタープランというのは市区町村などが今後の街づくりの発展を考えて策定するもので、この中に市街化調整区域の場所を市街化区域に変更する計画なども記されてたりします。

ピンポイントに強い業者を狙う

実需目線に沿った物件は需要が高い為に、ネット掲載などでは大概金額が高くなります。ただしいつの時代も期待値の如く、値付けミス的に安いものも出てきます。

そのような物件って大手業者よりも地場の小さな不動産屋から出てくるケースが多い。ただし、これが非常に面倒（失礼

何が面倒というと、ポータルサイトにはほぼ情報載せないから、しょぼいサイトかタウンページ、もしくは全日や全宅のHPから調べて問い合わせるしかない（爆

「踊る大走査線」で和久さんが言うてた「デカは足で稼ぐ」の如く、ここは不動産投資家も足で稼ぐしかないと思ってますし、それをするかしないかで結果は大きく変わってくるかと思います。

皆が敬遠することをすることが勝ち組になる近道なのでオススメします。