第５話（全６話）。

金持ち父さん貧乏父さんシリーズで有名なロバートキヨサキは、

「お金の世界で一番大事な言葉はキャッシュフローで、二番目に大事な言葉はレバレッジだ」

と喝破しておられる。

このエッセイはふん様インタビュー第５話なんである。

例によって、内容関係あるところは関係あるし、関係無いところは関係無い。ふん様の語りは、内容ともに尻上がりで、第４話以降本格化、第５話、第６話は僕でもすごく勉強になる事が多い。まさしくキャッシュフローとレバレッジについてだ。

とは言え、物件持ってない入門者だと前半の方が大事な内容って場合はあるかも、と、思うけど。

じゃあ前回の続きってことで、仙人様から10億借りられたら即座に勤め人引退できるぜ、って話をより詳しくしておこうか。

いや、しかしこれ、まさにキャッシュフローとレバレッジの解説だな。

あとそう、忘れちゃいけないので言っておくけど、勤め人が不動産賃貸業で身を立て、勤め人卒業を目指そうとするなら、レバレッジは原則として必須だ。

レバレッジとは、要は数千万円からの銀行融資のことで、平たく言い直すと数千万円からの借金である。不動産で勤め人卒業したいなら借金は必須、ということがまずはポイントとなる。

そして、「原則として」のところをわざわざ補足しておくのだけど、不肖我輩、不動産賃貸業で食ってるし、不動産で勤め人卒業したが、実は本格的な銀行融資のお世話にならずに卒業を迎えられた。

これは例外中の例外である。ネット芸人の不安定極まりない乱高下収入（※まさにこのオーディオの売り上げ）と、戸建て賃料という安定収入を組み合わせての卒業で、たまたま上手く行ったに過ぎない。僕もこんな偶然が起こらなければ、「レバレッジは原則として必須」の通りの道を進んでいたに違いないのである。それに不動産以外の収入を持ってるから、そもそも不動産だけで卒業っていう前提の外でもある。

閑話休題。

銀行から金借りて、金返す、この時のお金の流れについて、ザックリ手計算の仕方を紹介しよう。

「10億円、35年返済、元金均等、金利年1.5%」

で、月あたりの返済額はいくらですか？

中学受験の小学生の計算力なら数秒で解いちゃえるけど、現実にはその小学生には解けなくて、なぜなら『元金均等』という金持ちの言葉が使われているからだ。学校の勉強には金持ちの言葉や金持ちの考え方ってやつは、注意深く取り除かれている。

だから高偏差値の神童も、勉強はできる割に、元金均等と元利均等の違いも分からず、ゆえに大した大人に成長しない。金持ちの言葉を知らぬからである。（うををまた話ずれた）

元金均等とは、元本と利息を均等に払っていく、という意味である。
（※元利均等返済については割愛。紙にカキカキ手計算することに意味がある！と、僕は信じる派だ。ゆえに手計算がしやすい元金均等を例として示す）

では、何を以って均等か？を紹介する。

まず元本。10億円。

これを35年で割る。

ざっと2857万円だ。年にこの額を返さなければならないのである。

更に、月計算に直す。1年は12ヶ月であり、35年とはすなわち420ヶ月である。

であるから、月々の返済は、約238万円だ。

次に金利。

10億円の1.5%は、幾らだ、、えーっと、、年1500万円である。

月に直すと、125万円となる。

金利とは純粋なお金のレンタル料なので、毎月125万円の支払い義務は、全く無に帰すところの支払いである。

僕が大いに小馬鹿にするところの勤め人根性の人だと、10億円のお金をレンタルできるとしても、

「レンタル料が年1500万円、月に125万円、支払わなければならない」

という事実を前にしたら

「俺の給料全部払っても、125万円なんか支払えないから、10億円レンタルなんか要りません」

と言うであろう。

そう、借りたお金は働いて返す、給料から返す、と言うくだらない思想だ。

世に言う『お金持ち』たちは貧乏人たちとは違い、借りた金を自分が働いて返すなんて、髪の毛1本の太さほども考えてない。

どうするか？と言うと、ビジネスを作り、ビジネスに金の返済をさせる、である。

借りたカネを、自分が汗水垂らして返すなんて発想は、クソ中のクソと断ずるのだ。

おっと、話がズレてしまう。金の計算の話の続きをしよう。

元本返済が月に238万円。金利の返済が月に125万円。しめて363万円の返済の約束がある。これは返済1年目の12ヶ月間の返済額である。

どうやって返すか？

慌てることは無い。まだ手元に10億円ある。

たとえ363万円の支払いがあっても、次の月の手元残金は9億9,637万円だ。誤差の範囲である。

やるべき事は、手元の残金9億なにがしのカネで、不動産の投資先を探す事である。

７〜８億円のまずまず新しい大型マンションを、一発でボーンと買っても良いだろう。

頑張って良い物件を探せた上、融資特約無しの特攻契約で、少しだけ価格交渉が効いたりなどして、お値段8億円の大型マンションを満室利回り8%の価格でマネー成立したとしようか。

架空の話なので、計算を簡単にするためお満室で8％の家賃収入であるとしよう。

8億円の8％と言えば幾らであろうか？

6400万円である。家賃年収6400万円。

月に直すとどうか？

約533万円だ。月家賃533万円などと言う。

先ほど、10億円借り入れの元本と金利の「月ごとの返済」が363万円と計算したから、家賃収入と相殺すると、手残り170万円である。

自分の小遣いを月50万円として、120万円は諸般の支出（税金や補修費など）に備えて温存、とすれば、ひとまずこれで勤め人は卒業である。

無から月170万の「キャッシュフロー」を生む。

これが「レバレッジ」の力である。

そして、これぞ「他人のふんどしで相撲を取る」である。

僕は、ふんどし王子の名前の由来は、様々なふんどしの使い方に精通している事だと勝手に考えている。

つづく。

【オーディオブックの正しい使い方を伝授する】
1.集中して聴かない。オーディオを聴くための時間をわざわざ取らない。スキマ時間や作業時間に『ながら』で聴くのが正しい使い方である。
2.ぼけーっと繰り返し聴く。聴き返すたびに毎回聴こえ方が違うぞ、とか、刺さる言葉が違うぞ、と思ったならそれは良い聴き方。一回で全部吸収してやろう、と言うのは悪い聴き方。
3.PCのnote.muサイトからMP3ファイルをダウンロードする。itunesその他で、スマホに同期する。電車や車での移動中、家事の最中に聴くのが良いと思う。ストリーミング再生で聴くのはあんまりおすすめしないかな。