不動産お役立ちＱ&Ａ 知らないとトラブルの原因に⁉契約不適合責任（地中埋設物）
不動産業を営むときに必要となる知識として「契約不適合責任」があります。
「契約不適合責任」とは、売買契約において、商品に品質不良、品物違い、数量不足、その他の不備があった場合に、売主が買主に対して負う責任のことをいいます。
2020年4月の民法改正によって導入された新しい法律で、「瑕疵担保責任」という名称から変更されました。
今回は、公益社団法人全日本不動産協会が発行している広報誌「月刊不動産10月号」より不動産お役立ちQ&A「契約不適合責任（地中埋設物）」の記事をご紹介します。
１．地中埋設分は、多くの裁判例で売主の責任が認められています。
地中埋設物とは、建物の基礎部分やコンクリート片、屋根瓦などの建築資材（いわゆるガラ）、古い水道管、浄化槽、井戸など、地中に埋まっている廃棄物などをいいます。
Question
建物を建てるために土地を購入しましたが、引渡しを受けた後、地中からコンクリートブロックの破片等の廃棄物（ガラ）が見つかりました。売買契約書には、売主は土地上の建物、工作物、立木等の一切を解体・撤去して引き渡すとの取決めがあります。売主に損害賠償を請求することはできるでしょうか。
Answer
売主には、廃棄物の撤去義務がありますから、廃棄物を撤去するための費用について損害賠償を請求することができます。
それぞれの売買契約の内容によりますが、建物の建築を目的として土地を購入したとき、建物を建築するために、地盤の整備・改良を行い、基礎、浄化槽などの建築設備を地下にうずめて設備することになります。
地中に支障となる異物があれば「契約不適合」です。
土地上に建物を建築することについて支障となる質・量の異物が地中に存在するために、その土地の外見から通常予測され得る地盤の整備・改良の程度を超える特別の異物除去工事等を必要とする場合には、宅地として通常有すべき性状を備えないものとして土地の瑕疵になる。
（大阪高判平成25.7.12判時2200号70頁）
２．埋設物は外見ではわからない！不動産業者として気をつけることは？
土地を購入する人の多くは、土地の上に建物を建築することを目的としています。
土地の売買の仲介を行う不動産業者は、できるかぎり土地の埋設物について注意を払わなくてはなりません。
地中に廃棄物があることは外見からはわかりませんが、その土地にどのような建物が建っていたのか、どのように使われていたのかを確かめれば、ある程度の見当をつけることができます。
不動産業者は土地の取引の専門家として、地中埋設物に関連する情報を買主に提供する責任があります。
３．まとめ
契約不適合責任（地中埋設物）についてまとめると以下の通りとなります。
・引き渡された土地に埋設物が存在し、買主に損害が生じたときには、買主 は売主に対して、契約不適合責任として損害賠償を請求することができる。
・売買契約において、売主が地中埋設物を撤去して引き渡すとの取決めがある場合には、地中埋設物の撤去は売主の義務となる。
・売買契約書に、売主は土地上の建物、工作物、立木等の一切を解体・撤去して引き渡すとの取決めがあったにもかかわらず、コンクリートガラ等の埋設物を残したまま引渡しがなされたケースでは、売主の損害賠償請求が認められた。
・土地の売買契約の仲介業者（不動産業者）は、その土地にどのような建物が建っていたか、どのように使われていたのかを確かめたうえで、地中埋設物に関連する情報を買主に提供する責任がある。
このように公益社団法人全日本不動産協会が発行する「月刊不動産」には不動産お役立ちＱ&Ａが掲載されています。
不動産お役立ちＱ&Ａは、法律相談のほか、税務相談、相続相談、賃貸管理ビジネス、労務相談などさまざまです。
土地や建物の取引を行う不動産業者は、安全で安心な取引を行うために事前にたくさんの情報を知っておくことが大切です。
公益社団法人全日本不動産協会では、広報誌の他、研修会などを通じて会員の皆様に最新の不動産にかかわる情報をご提供しています。
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