不動産投資デビュー体験談、800万円の戸建ての現金一括買いを決めた理由
こんにちは（@ally_of_earth）
この度、戸建て1棟の買付証明書が通り、不動産投資家デビューすることになりました。オーナーチェンジなので今年の11月から毎月家賃8万円が振り込まれることになります。
自分にとっては手堅いと思える物件で大きな一歩を踏み出せたことに大満足しています。
これまで、不動産投資自体は3年前ぐらいから調べてはいたのですが、なかなか実際に購入する勇気が出ず、物件の調査と資料請求だけをひたすら行うという状況でした。
今回購入に踏み切ろうと思ったのは、色々とYoutubeの不動産投資に関する動画などを見ていた中で、大体聞いたことのある内容ばかりになり、自分の中である程度の仮説が立てられるような状況になってきたからです。
そんな時に「これは今の自分の知識レベルではどう考えても買い。しかも今決断しないと買えない。」と思える物件に出会えたので融資を使わず現金一括買付を決意しました。
このnoteでは物件購入に至った経緯や不動産投資の今後の展開など、今考えている事を記載したいと思います。
かなり詳細に個人の資産状況や物件の情報を記載したので、今回のnoteは後半のみ有料とさせていただきます。ただ、注意点として私は不動産投資は初めてなので「不動産投資で儲けるためのノウハウ！」などは一切持ち合わせていません。
これから不動産投資に挑戦してみたい方や興味のある方のみ素人の「リアルな体験談」という読み物としてご購入下さい。
あくまで、株式投資やブログ運営、サイト売買などの投資を経験してきて、今回どのような形で不動産を購入することになったのかについて記載しています。
不動産投資以外の副業や投資の状況は毎月更新しているこちらのレポートをご覧ください。
不動産投資の目的
まず、先日のnoteでも書きましたが、今回の不動産投資の目的は次の二つです。
・融資を利用してレバレッジを掛けること。
・副収入の安定性を高めること。
また、不動産賃貸業は一般的に事業として認められているぐらいの実業なので仮に失敗しても、会計知識などが学べるのでいいかなという感じです。
今回購入を決めた物件は、融資ではなく現金で購入するので、レバレッジは効きませんが副収入の安定性という意味ではかなりいい物件なので目的の一つは達成できそうです。
不動産購入までの流れ
不動産購入に至るまでの流れは次のようになります。
1. 楽待や建美家、アットホーム等のポータルサイトで資料請求
2. 家賃の現況や資産価値などを確認し収益シミュレーションをする
3. ありだと思ったら現地見学のリストに加える
4. 実際に見学に行き、購入したいと思ったら不動産会社に問い合わせ
5. 買付証明書の送付
実際に購入したいと思う物件が出てきたら、念のため不動産屋で働いている友人にも確認してもらい、アドバイスをもらいました。内装などの写真を見て、ありだと思って相談すると、土地の価値が低くプロの目から見ると全くなしだったりするのが難しいところです。
物件概要の資料請求する基準としては次のような感じです。
・一棟であること。
・土地勘のある場所にあること（県内）。
・利回りが8%程度あること。
・最悪の事態が起きても自分の許容できる範囲内であること。
資料請求をすると色々な不動産屋から電話がかかってくるので正直面倒ですが、まぁ向こうはそういう仕事なのでそれはしょうがないかなと思います。
ただ興味本位で資料請求しただけの買うつもりがない物件の営業マンの電話はどうでもいいのに、狙っている物件の営業マンからのメールは何度も更新ボタンを押しながら確認するという不思議な現象です。
実際に見に行った物件と感想
これまで気になる物件に資料請求をかけて集めていたマイソク（物件概要資料）の中で購入検討余地のあるものをリストアップし、土曜日の朝5時から片道2時間以上かけて全ての物件を回りました。
大量のマイソクを手に県内の早朝不動産巡りツアーに行ってきます。
— エコおじい (@ally_of_earth) September 16, 2022
実際に見に行った物件の一覧はこちらです。
※写真などは載せれないので分かりづらくてすみません。
1. 田舎の住宅街 木造2階建て 一棟アパート 築7年 駅徒歩17分 1990万円 2戸表面利回り 9%（満室稼働中）
2. 地方都市 木造2階建て 戸建て 築28年 駅徒歩13分 800万円 リースバック 表面利回り 12%（賃貸中）
3. 地方都市 木造2階建て 戸建て 築11年 駅徒歩25分 1698万円 表面利回り 6%（賃貸中）
4. 地方都市 鉄骨造3階建て 一棟アパート 築27年 駅徒歩11分 3500万円 12戸 表面利回り18%（満室時）11%（現況利回り）空室あり
5. 地方都市 木造2階建て 一棟アパート×2（バルク売り）築20年 駅徒歩13分8戸 7100万円 表面利回り10%（満室稼働中）
6. 田舎の住宅街 木造2階建て 戸建て 築32年 駅徒歩21分 520万円 表面利回り15%（賃貸中）
この中で、真剣に検討したのが2と6で、今回購入に至ったのは2のリースバック物件です。それぞれの物件を現地まで見に行って感じた事を簡単にまとめます。
全体を通した感想は利回りが高い物件にはそれなりの理由があるということと実際に現地に行かないと分からないことが沢山あるということが学べたという感じです。
①田舎の住宅街 木造2階建て 一棟アパート 築7年 駅徒歩17分 1990万円 2戸表面利回り 9%（満室稼働中）
写真で見た感じ内装もきれいで満室稼働だったので購入を検討していましたが、実際に現地に行ってみると、駅までの道は急こう配で車がないとかなり不便な場所にあり、近隣に新築アパートも数棟あるため、需要の割にライバルが強そうでした。
また、恐らく30年前ぐらいに開発され分譲住宅が売られたであろう丘の上で今後人口減少と共に土地の価格も下落することが予想できます。不動産屋の友人的にもなしと言われたので見送りました。内装がきれいでも結局投資資金を回収しきったころに売れなければ意味がないので、１棟目としてはなしです。
②地方都市 木造2階建て 戸建て 築28年 駅徒歩13分 800万円 リースバック 表面利回り 12%（賃貸中）
良く知っている平坦な土地で周りに保育園や公園も充実していました。スーパーや薬局なども近くにあり、周辺環境はかなりよく、現地を見ながら「これはいいぞ」と興奮していました。土地値は周辺の同面積で1100～1400万円程度で売買されており、旗竿地のため値引きを考慮しても900～1000万円近くで売れるだろうという判断です。
売出しが2022/8ということで売れ残りでもなく、購入検討リストに加えました。実際に購入した理由は後程記載します。
リースバックとは何かについてはこちらの記事で解説しています。
③地方都市 木造2階建て 戸建て 築11年 駅徒歩25分 1698万円 表面利回り 6%（賃貸中）
利回りは低いですが、良く知っている土地で築年数が浅く、よくある建売新築一戸建ての風貌をしていたので見に行ってみました。内装もきれいなので賃貸付けも容易で土地の価値もそれなりに高いですが、やはり利回りが低くキャッシュフローがでないので見送りです。20年かけて投資資金を回収して1000万円ぐらいの土地が残るというイメージです。
④地方都市 鉄骨造3階建て 一棟アパート 築27年 駅徒歩11分 3500万円 12戸 表面利回り18%（満室時）11%（現況利回り）
鉄骨造で素人には修繕費用が掛かるので手を出しにくい物件です。5000万円で売っていたものを誰かが3500万円で指値して、結局融資が下りなかったので再販されていた物件でした。3500万円までの指値が通ったという時点でいわくつきであることは想像できます。
難易度が高いので購入する気はありませんでしたが他の物件と近かったので一応見学しました。予想通り、見た目も悪くぱっと見汚いアパートでした。玄人だと修繕費を見積もって投資として成り立てば買いなのかもしれませんが、自分にはリスクが高すぎて扱えないので見送りです。
⑤地方都市 木造2階建て 一棟アパート×2（バルク売り）築20年 駅徒歩13分8戸 7100万円 表面利回り10%（満室稼働中）
大型イオンモールの近くのアパートが2棟まとめうりされており、利回りも高く良く知っている土地なので見に行きました。7100万円ということでさすがに手出しは出来ませんが、外観はかなりきれいで土地の場所も良く、自分に経験と与信があれば購入したいと思える物件でした。ただ、周辺に新築アパートもちらほらあり、経年劣化と共に家賃下落が想定できるのと駐車場が無駄に広い印象を受けたのでそのあたりは考慮に入れるべきかなと思いました。
⑥田舎の住宅街 木造2階建て 戸建て 築32年 駅徒歩21分 520万円 表面利回り15%（賃貸中）
この物件は私の故郷の近くで、ド田舎のため土地の価値は40坪で200万円とほぼなく、賃貸需要もほとんどないのですが、建物がハウスメーカーの注文住宅で当時数千万円で建てられた立派なものということで購入を検討しました。現在、賃貸中のオーナーチェンジで不動産屋の友人的にも業者が手を出さない手堅いところという評価をもらったので、こちらも有力候補としました。
内装を見る限り、風呂、トイレ、キッチンという水回りをリフォームしないと賃貸付けが難しい可能性があるので、そのあたりを見越したシミュレーションが必要だと感じました。
実際に購入に至った経緯
これらの物件見学を終え、自分の中で②か⑥、もしくは両方買いたいと思いったので、不動産会社に連絡し、これらの物件の条件をさらに細かくヒアリングしました。
・オーナーが物件を売る理由。
・物件の評価額はいくらか。
・なぜ利回りが高いのか。
・ライバルの状況はどうか。
・最悪のシナリオとなった場合のリスクは何か。
・指値は通りそうか。
・融資は使えるのか。などなど
それらの回答を元に自分の資産状況を照らし合わせ、それなりに多額の金額を動かすため妻に了承を取りました。
・今の我が家の資産状況はどうなっているのか。
・今回の投資で見込めるリターンと経験。
・最悪のシナリオが全て実現した場合どうなるのか。
これらを物件ごとにまとめ、説明を行った結果「それだけ色々考えて、あなたが良いと思うならいいんじゃない」と言われ無事購入できたという流れです。
ここからは、かなり個人的な内容となるので有料とさせていただきます。
内容としてはこれらの中身についてです。物件ごとの背景、我が家の資産状況と挑戦できるレベル、今後の展開などを記載しています。
物件の概要を聞くと、不動産投資は物件ごとの情報が株式投資のように公開されているわけではなく、かなり人ひとりの人生に紐づいているものなんだと強く感じました。
逆に言うと、市場がかなり歪んでおり、適正価格というものもあるようでないので、買うタイミングを間違えなければかなり失敗しにくく、買った瞬間に含み益が出ます。
株式投資やFXなどの手軽な投資が人気な中で、本当にお金がある人達が皆、手堅く不動産投資をしている理由が良く分かりました。自分で言うのもなんですが、今後不動産投資に挑戦してみたいという方にはかなり参考になるのではないかと思います。
不動産投資以外の副業についてはこちらに記載しています。
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