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投資用不動産の営業と面談してみたらひどい内容だった件

こんにちは(@ally_of_earth

近々、次の副業の一つとして不動産投資を考えており、早速投資用不動産の営業マンと30分ほど面談をしたのですが、その内容がなかなかにひどかったので皆さまへの情報共有も含めてnoteにまとめたいと思います。

ただ、ひどいというのは勧誘が強いとかそういう訳ではなく、相手の事情に関係なく自分達の都合で売りたい商品に誘導している感が凄すぎて聞いていてしんどかったという意味です。

自分も本業で顧客に説明する際などにそう思われないように注意すべきだと感じました。

不動産投資の目的

今回、私が不動産投資に挑戦してようとしている理由は、大企業に転職して額面の年収が上がったことで銀行からの与信も上がっているので、それをできる限り利用したいということと、ブログアフィリエイト、Youtubeなどの波のあるネットビジネスだけでなく、安定性の高い実業を経験してみたいという2点です。

不動産投資自体は私の親戚も投資用というよりは土地活用や節税対策などで行っているので比較的身近な存在なのですが、融資を受けてやるという意味では中々ハードルが高いので手を出せていませんでした。

それが今ではそれなりの現金もたまり、最悪失敗しても無理しなければ大丈夫という段階まで来たので挑戦してみようと思ったわけです。

ということで、投資用不動産を紹介するサイトの楽待や健美家などで近くの売り物件を見ながら気になった物件に資料請求をしています。今回は資料請求をした先から電話がかかってきて一度やり取りを行い、zoomでお話しませんかと言われたので対応したという形です。

面談の内容

メールでzoomのURLが送られてきて時間通りに面談が始まりました。面談の相手は電話対応の若い女性と若手営業マンという感じです。

まずは、私のzoom画面に映っているゴルフバックやら本棚を見て「ゴルフやられるんですか?」みたいな世間話からスタート。

個人的はこういったアイスブレイクは不要なのですが、まぁ色々な人と話をする営業の方としては仕方ないかなという印象です。

5分間ぐらい関係のない話をしてそこから中身に入りました。すでに電話面談でこちらの状況は伝えていたので大体は相手側が把握している状態です。

※大枠の内容なので細かいところは省いています。

不「不動産投資は初めてですか?」
私「住宅は購入していますが、投資用は初めてです。」
不「不動産投資を考えている目的は何でしょうか?」
私「転職により額面年収も増えて与信が増えたのでそれを利用したいのと、副業や配当でも年間300万円ぐらい収入があるのですが、手のかからない次の収益源として不動産投資を考えています。」
不「なるほど、それはすごいですね。不動産は管理会社に任せればあまり手がかかりませんからね。」
私「そうですね。」
不「不動産投資であれば、2年もあれば副収入を倍にすることが可能だと思います。」
私「はい。」
不「ちなみに今後、法人を考えられているとお聞きしていますが、そのようにお考えですか?」
私「副収入が増えてきたときは税金的にも法人化は有効かと思うのと税金や会計の知識もやりながら習得したいのでいずれは法人化しようと考えています。その方が事業融資も引けますし。」
不「その通りです。さすがですね!今回、一棟アパートまたは戸建を考えているということで宜しいですか?」
私「そうです。」
不「ここから中身に入っていきますが、不動産には一棟、区分、戸建がありますが、この中で正直一棟しか儲からないんですよね。」
私「はい。」
不「ただ、戸建は融資がまずつかないですし、一棟は1億円とかするので初めてだと厳しんですよ。」
私「はい。」
不「ただ、実績があれば銀行から融資してもらえるのでまずは区分からスタートして、そのあと一棟に挑戦するのが一般的です。皆さんそうされてます。」
私「そうですか。」(?)
不「実績があれば融資面談で、修繕はどうするのか、空室が出たらどうするのかなど聞かれたときに回答できるようになるので、融資が下りるようになるんですよ。」
私「はい。」(区分マンション買っただけで?)
不「ただね、ただの実績作りのために自己資金を使うのは違うと考えています。」
私「はい。」
不「実績作りはすべて融資で行いたいので、まずは融資が下りるかわからない物件を探すのではなく、利回りが低くても融資が下りるような築浅の物件を探すというのが常套手段です。」
私「はい。」(は?)
不「区分マンションでの実績作りをされてはいかがですか?」
私「ちなみに利回りと価格はどの程度ですか?」
不「表面利回り3~5%で2000~3000万円とかですね。」
私「はい。」(は?)
不「今のあなたの状況だとまずはそこからがいいかと思います。戸建を現金で買って貸しても実績にはならないですし。」
私「その価格帯だと土地によりますが土地付き築浅の一棟アパートも売りに出てると思うのですがあれはどうですか?」
不「融資がきついのと戸数が少ないので空室が出たらキャッシュフローがマイナスになることがありますね。満室にして売り抜けようというのが多いのではないかと思います。」
私「そうですか。」(え、区分は一戸ですが?)
私「ちなみに最近の融資の金利はどの程度ですか?」
不「築浅区分だと1.5%程度、アパートだと2%後半ぐらいですね。」
私「そうですか。」(いや、完全に赤字になるやつ)

このあたりから(最初の段階から)既に「この人ないな」という印象が強かったのでそのあとも色々言っていましたが正直頭に入ってきませんでした。

不「全体を聞いて、どうお考えでしょうか?おすすめの物件を今後紹介可能ですが?」
私「ありがとうございました。正直なところ築浅区分は私の中では経験も積めず旨味もないので最初の選択肢としてはないというところです。仮に土地付き一棟アパートを一部自己資金を出して購入し、結果として若干の損失が出たとしてもそれは経験として許容できます。もし、私が買える物件がなく、築浅区分で多額の借金をしてまで実績を積まないと不動産投資が出来ないのであれば不動産投資には一生手を出さないでおこうと思いました。」
不「そうですか笑。 まぁまた物件が見つかればご連絡ください。我々としては物件が売れれば何でもいいので笑」
私「そうですね笑」(開き直り笑)

30分の面談終了という感じです。素人の自分からでも突っ込みどころが満載でしたが、話していても仕方がないので終わったという感じです。多分、面談が終わった後にあちらでボロクソに言われていることだと思います。

私の周りにも何人か他の投資に詳しくないのに営業マンに勧められて投資用区分マンションを購入している人がいましたが、この営業トークで購入していたとすると非常に危険だなと思いました。

これだけYoutubeやブログでサラリーマンの築浅区分マンション投資はやめとけという情報が出回っているのにまだこの手法がはびこっていることに驚きました。

恐らく業者としては利回りの高い収益物件の問い合わせ情報から人を集め、手数料を買い主、売り主双方からとれる手持ちの区分マンションを属性の高いサラリーマンに売りつけることで手数料を稼ぐというモデルなんだと思いますが、さすがにストーリーに無理があります。

相手のニーズを考えずに、相手が損をする可能性が高いものを売らざるを得ないというのは中々つらい業界だなと感じました。

まとめ

まとめると、知らない人から勧められる儲け話はやっぱりろくなもんじゃないということですね。

投資をするなら自分で情報を調べて、信用のおける人に意見をもらいながら、自分で判断して、最悪の事態が起きても許容できる範囲で、すべて自己責任でやりましょう。ということです。

投資用不動産の営業と今後話すことはないかなと思います。

以上です!最後までお読みいただきありがとうございました!

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