【vol.2】不動産の「不」の字も知らない私がマンションを買うまでに知りたかったこと

こんにちは！BU-SHITSU 室長のだいです。
今回のnoteはシリーズなので【vol.1】を読んでいない方はまずそちらを読んでください！

読んでいただけましたか？
ありがとうございます！😊

前回に続き、今回は第2弾です！第1弾では、借金は必ずしも悪ではないこと、資産を持つことの重要性を解説しました。マインドセットができたところで、よし、購入に向けて動こう！！といきたいところですが。
第2弾の今回は、「マンション購入においてやってはいけないこと」を先に頭に入れることを目的とします。やらないことが明確であればおのずとやることが決まってきます。5分で読めます。5分でいいので時間ください！！早速参りましょう！

【その前にBU-SHITSUのコンセプト紹介！】
ちょっと「部室」に寄ったら誰かいるかな？/「部室」でご飯食べよ！/とりあえず「部室」集合で！.../学生時代の青春の中心にあった「皆が気軽に立ち寄れる部室のような場所」を作りたい！不動産知識ゼロの社会人が資産形成目的でマンションを購入し、それをBU-SHITSUとして開放するまでを発信しています。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
※再掲【このnoteを読んでいただきたい人】
・マンション購入に興味ありだが『何から手を付けてよいかわからない』人
・マンション購入に関連する情報収集が面倒でポイントだけ押さえたい人
・サラリーマンで勤続年数が2年以上の人
・なんとなく賃貸で住んでいる人
【反対に読んではいけない人】
・一生賃貸で良いと思っている人
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
私は不動産業社に務めているわけでもありませんので、特定の業者をひいきするようなことは私の信用にかけて絶対にしません。ご安心ください。

今後公開予定の具体的な章立ては以下の通りです。
【第1章：マインドセット】済
なぜ今マンションを買うべきか。それは「〇〇のため」
【第2章：マンション購入にあたって絶対にやるな3選】←今回ココ
①新築/②投資用１R/③現金購入　なぜいけないのかその理由は？
【第3章：購入にあたって、ここから始めよう】
資金計画よりも先に○○を決めよう。なぜなら不動産は○○が全て。
【第4章：なにをもって「買い」と判断するのか】
物件購入の決め手は数字で比較した時の利回り。計算方法も詳述。
【第5章：安く良いモノを。99％成功する値引き交渉術】
具体的なトークスクリプトを全て公開。この通り話せばほぼ確実。
【あとがき】

第2章：マンション購入にあたって絶対にやるな3選

【第2章：マンション購入にあたって絶対にやるな3選】
時間がない人用に第2章をまとめると
不動産購入にあたって、これだけはやるな3選
(1)新築は買うな
新築は、新築という「ブランド代」がのっています。1年で10%も資産価値が落ちるのはこのせい。
(2)投資用１Rマンションは買うな
投資用１Rマンションはそもそも資産形成に向かないケースがほとんど。投資用不動産会社の甘い言葉に誘惑されないで。向こうから「良い情報」が来ることなんて絶対にない。
(3)現金で買うな
不動産はレバレッジを利かせられることがメリットです。自らそのメリットを小さくしてはいけません。
以上3つ！絶対にやらないでください。損します！

(1)新築は買うな

次のデータを見ていただきたいです。経過年ごとのマンションの価値の推移です。

(出典:三菱UFJ不動産販売 ホームページ)

築年数がたつほどマンションの価値は下がっていますがこれは至極当たり前の話。注目すべきは新築マンション購入直後10%も資産価値が下がっているという点にあります。新築マンションは買った瞬間中古になるため、「新築」というブランド代を支払っているようなものなのです。また、安全性の観点から新築マンションがいいのだ、という人たちが一定数いらっしゃいますが、無視してください。もちろん新築の方が、安全性が高いことの方が圧倒的に多いですが、必ずしも「新築＝安全」というわけではありません。次のニュースを見てください。

武蔵小金井の不良物件と武蔵小杉のタワーマンションの地下浸水

(出典:FRYDAY DIGITAL 2021年6月14日）

こちらのニュースは悲惨です。詳細は記事を読んでいただきたいのですが、スーパーゼネコンの清水建設が施工し業界大手の野村不動産が分譲した「超高級タワマン」で、防水や耐火性能が国土交通省の定める基準に達していなかったことが相次いで判明した、というニュースです

他にも武蔵小杉にある新築タワマン(47階建て)が2019年の台風19号によって地下浸水、全世帯停電をしたニュースもあったりします。
私が言いたいのは、新築＝安全だと盲目的な判断をするのではなく、新築でも危ないこともあるのだ、と頭に入れて物件の検討をしていただきたいのです。これらのニュースから分かる通り、超大手が手掛けた物件だとしても、盲目的に新築マンション＝安全だとは言えないのです。

(2)投資用１Rマンションは買うな

Q.投資用１Rマンションを買ってはいけないのはなぜでしょう？

その理由が答えられなければ購入するのはやめましょう。ほぼ100％買った瞬間に損をします。投資用１Rマンション販売のうたい文句としては「資産形成になる」「保険の代わりになる」「節税になる」等様々です。なぜ買ってはいけないのでしょうか。以下の理由で説明できます。

1.そもそも住宅ローンのメリットが得られない
住宅ローンを組むときにお金のレンタル料として、「金利」がかかります。その金利が「実需用」「投資用」で大きく変わってくるというのをご存知でしょうか。実需用とは実際に自分が住む目的でローンを組むもので、投資用は投資目的でのローンです。
「スルガ銀行『かぼちゃの馬車』」などの一連の事件により
投資用マンション購入の際のローン審査が非常に厳しくなり、かつ金利も高いです。そもそも超低金利の時代に、高い金利を払って投資用マンションを購入することは賢い選択とは言えないのです。

2.投資なのに初年度から赤字になることがほとんど
不動産投資に限らず、投資において重要なのは、利回りです。投じた資金の何％がリターンとして返ってくるか、ということですね。基本的に業者から提案される物件資料には「表面利回り」という言葉があります。表面利回りをみると、「お、儲かりそう」と思うものですが、そこから購入にあたって様々諸費用が掛かってきます。私たちが関心を寄せるべきは「表面利回り」から借入金利や購入における諸経費を差し引いた時の「実質利回り」です。詳細は割愛しますが私が見たものの中には、表面利回り4%！との打ち出しの物件で資金計画を見ると初年度はマイナススタート。更に周辺賃料相場より2万円も高い賃料想定で50年後もその金額が変わってなかったり、と散々です。こんな穴だらけの資金計画を出しているのが、上場している有名な会社だったりします。(R●●sy 笑)
そもそも数千万の借金をして、なおかつ自分は住まないのに、赤字の資金計画って終わっています。

3.空室保証という言葉の甘い罠(＝サブリース契約)
こういった会社でよくあるのが、「●年間空室保証なので安心」という文句ですが、どうでしょうか。不動産投資において一番怖いのは「家賃が入ってこないこと」ですね。つまり空室になることです。その空室を保証してくれるのは一見良いサービスと思ってしまいがちです。しかしこれはあくまで「空室」を保証するものであって「家賃」を保証するものではございません。こういった場合、契約書の隅っこに小さい文字で「想定賃料は下落の恐れあり」ということが必ず入っているはずです。よく確認を。

こういった言葉の言い回しだったり、見せ方によっては一見得しそうに見えてしまう投資用１Rマンションですが、素人が手を出すのは得策とは原則言えないですね。このnoteを読んで「まさか自分は引っかからない」と思っているあなた。投資用１Rマンションを買って毎年赤字を垂れ流しているのはしっかりと大学を卒業し真面目に勤める優秀なはずのサラリーマンです。20代~30代の若年層単身者がよく狙われています。

あとよく広告で「初回面談でamazonギフト券3万円！」等の広告をよく見ませんか？よくよく考えてみると、おかしいことに気が付くはずです。すごく役に立つ情報をくれるし、更に3万円もくれる。有益な情報であればお金を取るのが普通です。にもかかわらずお金をくれる。その物件を購入して得をするのなら、自分で買えばいい話なのです。しかし業者はあなたに「特別に」という言葉を添えて売りつけてきます。これは単純に先に3万円払って物件を買ってさえくれれば十分元が取れるからだ、と思いましょう。向こうからやってくる情報で役に立つことはないと思っていいでしょう。情報は自分で取りに行くものです。

念のため補足をしておくと１Rマンション投資を全否定しているわけではございません。しかし投資をするなら自己責任が原則です。なぜ営業マンはこの物件をあなたに売りたいのですか？本当に儲かるなら自分で買えばいいはずです。それなのになぜ？よく考えてみてください。それでも買うというのなら止めません。

(3)現金で買うな

現金で一括購入は賢い選択とは言えません。理由は「レバレッジを利かせられなくなる」からです。もちろん解約手付金は現金で、というような一定の現金縛りがあったりするので、手元に目安2~300万円くらい残しておけばよいでしょう。残りは現金で保有しているだけ機会損失を生んでいます。株や他の資産に変えた方が得策だと考えます。しかし、1000万円を頭金にしてさらにレバレッジを利かせることができるのであればその限りではありません。

第2章まとめです↓↓

【第2章：マンション購入にあたって絶対にやるな3選】
時間がない人用に第2章をまとめると
不動産購入にあたって、これだけはやるな3選
(1)新築は買うな
新築は、新築という「ブランド代」がのっています。1年で10%も資産価値が落ちるのはこのせい。
(2)投資用１Rマンションは買うな
投資用１Rマンションはそもそも資産形成に向かないケースがほとんど。投資用不動産会社の甘い言葉に誘惑されないで。向こうから「良い情報」が来ることなんて絶対にない。
(3)現金で買うな
不動産はレバレッジを利かせられることがメリットです。自らそのメリットを小さくしてはいけません。

ここまで長文ご覧いただきましてありがとうございました。中々のボリュームですが、このnoteの本番はここからです。笑　第3章では実際に何から手を付けたらよいのか、ということを要点立てて解説していきます。ご参考にしてみてください。かくいう私は、この方法で10か月間物件を続け、ようやく買えそうな物件に出会えています。皆様には最短距離で突っ走っていただきます。

あ、最後に。スキ♡マークだけ押してくれえええええええ！
#押してくれた人全員BU -SHITSU仲間

【補足：参考記事】
・新築マンション資産価値減少のグラフ(三菱UFJ不動産販売 ホームページ）
・武蔵小金井の不良物件と武蔵小杉のタワーマンションの地下浸水(FRYDAY DIGITAL 2021年6月14日)
・台風19号による浸水事件(朝日新聞社)
・スルガ銀行「かぼちゃの馬車事件」