松尾修二さん「『空き家サポートおおいた』について」

NPO法人 空き家サポートおおいた　理事・事務局長　松尾修二さん
大分県内の空き家に関する取り組みをリードする「NPO法人空き家サポートおおいた」。多業種の専門家がワンストップで問題解決へ導き、地域活性化につながるサポートを展開されています。今回は理事・事務局長を務める松尾修二さん（大分縁不動産株式会社代表取締役）に発信いただきました！

 
本業は大分縁（えん）不動産という不動産会社を経営しております。
不動産業をする中で「空き家サポートおおいた」というNPO法人を立ち上げ、事務局長をしています。
よろしくお願いいたします。

空き家が問題になる理由は？
まず、最近、新聞やメディアでも取り上げられている空き家がそもそもなぜ問題なのかというお話しをさせていただきます。
平成30年のデータとして空き家は全国で848万9千戸、5年前の平成25年に比べて3.6％増加しています。
また空き家率は13.6％と、空き家はどんどん増えています。

そのような中、我が大分県の空き家率は16.8％でして、全国平均が13.6％なので、全国で11番目の空き家率と大変高くなっています。

「空き家」とひと言で言っても色々な空き家があります。
「空き家」の内訳のうち賃貸や別荘など売りに出している不動産は問題になっておらず、ここでいう「その他の住宅」というのが問題になっています。
所有者が1年以上住んでおらず利用していない「その他の住宅」というのが、いわゆる「空き家」として問題になっている訳です。

大分県の「その他の空き家」率は8.4％であり、大分県が全国平均を2.8ポイント上回って16万戸となっております。
また大分は通常の「空き家率」も伸びています。

市町村別でみていくと竹田市や日田市が「空き家率」の割合が高い。
大分市は「その他の空き家」というのは少ないです。
やはり、過疎的なエリアの「空き家率」の伸びが顕著です。
 
では、空き家を放置したままにしておくとどういう問題があるのか？
何が空き家の問題なのか？を考えてみます。

「空き家」になると建物の老朽化により資産価値が低下したり、植栽や雑草等によってご近所に迷惑をかけたりします。
また、最悪建物の倒壊につながったり、特定空き家というものに行政から指定された場合、建物を除去しなければならない状況になります。
長く空き家にしたことによって老朽化し、いざ住もうとしたときや売却や賃貸を考えたときに条件が悪くなっていたり、リフォーム費用が高くなってしまう場合があります。

相続放棄しても責任は免れない！
さらに、相続を受けてそのままにしておいて、「相続放棄すれば責任がなくなるのか？」という話があります。
しかし、相続放棄しても、空き家の最終的な管理者が確定するまで、管理責任から免れないと民法で定められています。
ですので、実家がいらなくなったので「相続放棄してるから私には責任がないんだ」と言っても責任は免れません。　

相続放棄した後に誰も管理せず、その空き家が台風等により屋根が飛んで近所に迷惑をかけたとか、草が道路に出てしまっていて、そこがスクールゾーンだったりすると、車が草をよけて走った時に、歩いていた子供がぶつかったりして訴訟問題に発展する可能性もあります。
これは管理をする人の責任になるので、放棄をしていてもその方に責任が発生するということになります。
これが問題なんですね。
「 空き家はそのままにしていてはいけない」というのは、そのような理由からいわれているんです。

2021年4月28日に不動産登記法の改正があり、相続登記というのが義務化されました。
最近の新聞などに出ております。
この改正によって、これまでのように「相続登記は義務ではないので放っておこう」という考え方も通用しなくなりました。
相続で不動産を取得してから３年以内に所有権移転の登記を行わないと10万円以下の過料が課せられます。

この改正不動産登記法は2024年までに施行される予定ですが、施行前に相続した不動産も今年の４月には法改正になっていますから、既に登記が義務付けられる対象となる可能性がありますので注意が必要です。

こういった背景をもとに2016年6月に「空き家サポートおおいた」をNPO法人として設立いたしました。
会員は弁護士、司法書士、行政書士、税理士といった法律関係の士業の方。
それ以外に、不動産会社、建築会社、測量士、遺品整理や空き家管理、墓じまい等実務を担う人達が一緒になってNPOを構成しております。

空き家の問題は一つの業種だけで解決できるものではありません。
相続の登記がされていない問題、境界の確定がされていないので隣の家との塀の問題でもめていたり、保険の問題等もあり、いろんな業種がかかわって解決に向けて努力しなければなりません。
そこで、「空き家サポートおおいた」ができました。

ところで「空き家サポート」なんですけども、よく耳にする「空き家バンク」とどう違うの？と聞かれることが多いです。
大分市の場合、空き家バンクというのは空き家の所有者の方と空き家の利用対象者の方を行政が結ぶ「マッチングシステム」です。
市町村によっては交渉や契約を宅建業者に委託を勧める場合もありますし、直接やってくださいという場合もあります。

「空き家バンク」は家の所有者と自治体、そして購入者の「3者をつなぐマッチングシステム」です。
「空き家サポート」というのは家の所有者が抱えている問題を専門家が解決するためのアドバイスをする。
また、移住希望者が「空き家」もしくは「空き地」をスムーズに利用できるようにワンストップでサポートするのも「空き家サポート」の仕事です。
ですから、所有者から直接もしくは自治体を通じて私共に相談依頼をいただくこともあります。

空き家バンクはマッチングなので、相続登記がまだ終わっていない物件に関して行政が売却のマッチングしづらいんですね。
きちんとした相続登記が終わっているとか、所有者が確定しているものでないと、なかなかできない。
ですから、その前段階として相続の登記をお手伝いする、あるいは草などが茂っていて行政の方がご案内しようとしても中までご案内がしづらい場合にNPOのメンバーが草を刈るお手伝いをしたりするといった仕組み（有料）になっています。

NPO法人格を取得し大分県のモデル事業に
私たちはNPOになった平成28年度、大分県地域を担うNPO協働モデル事業に採択され、県のモデル事業者として3年間活動しました。
3年間モデル事業の費用も出たので、いろんな活動をお知らせするチラシやホームページ等も作りました。

また、その3年間のモデル事業の終了後も令和元年から3年まで、大分県の空き家相談支援窓口の支援事業の採択を受けています。
「空き家サポートおおいた」が大分県内を3ブロックに分けて相談窓口として運営しています。

お手元に配布した「空き家HAND BOOK」は、マンガでわかりやすいように所有者の方に空き家問題について考えていただこうと作成したものです。
また、ホームページ内で最近はYouTubeチャンネルも少しずつ整備しています。

これまで行政との連携によってセミナーや相談会を実施しています。
大分市では平成30年の1月と2月に佐賀関地区、大分市のホルトホールを使って2回、セミナーを行政や各団体と一緒に開催しました。 

この時は盛況で100名の定員のところ、116名と定員を超えての来場されまして、その後の相談会では相談者も20件を超えました。
 
また、「空き家」だけではなく、「空きビル」、「空き店舗」活用シンポジウムもやりました。
私自身、空き家のこういう活動を始めてから、全国で空き家について活動をしている方や、空き家と地域活性化を含めて活動している方々とも数多く知り合いになりました。
その交流から大分に来ていただいてセミナー講師をしていただいたりもしました。


そんな中、SUUMOの池本編集長と仲良くなりました。
彼は全国を飛び回っていろんな事例を見たり、いろんな方をつないだりということをされているので私たちのシンポジウムについて相談したら、「空き家」だけでなく、「空きビル」、「空き店舗」も問題になっているし、そういったことを街づくりと含めて解決にあたっている方々がいるからということでお声をかけていただきました。
埼玉の行政マンで、スーパー公務員みたいな方がいらっしゃるんですが、そのような方も来ていただいてお話していただきました。
その他テレビ等にも出られている方々との、パネルディスカッションなども企画しました。
 
その翌年、大分市以外の中津市でこういった形でセミナーを一緒にさせていただきました。
その時の講師は大久保恭子さんという「空き家問題」に関する著書を出版されたり、NHKのクローズアップ現代でコメンテーターをされたり、結構有名な方なんですが、大雪の日にもかかわらず参加者も多く来場いただき、宅建協会さんとも一緒になって相談を受けたりもしました。

地域と連携してプロジェクトを推進
また、地域との連携から生まれた空き家の利活用もあります。
別府の鉄輪温泉の女将さんたちからお声をかけていただきました。
鉄輪は湯治宿、貸し間旅館の文化があり、その貸し間というのが、湯治客がお部屋の一室を借りて、自炊をしながら安く寝泊りをするのが元々なんです。 
ですが、その貸し間旅館の所有者が高齢化していて、そのお子さんたちは関西や関東に行かれていて帰って来ないということでした。

そんな中、どんどん空き室が増えて、ご本人さんたちも高齢化されて、「鉄輪エリアに廃屋や空き地が増えてしまうのが心配」と。
また、空き家も増えてきているというご相談を受けました。
そこで、毎月一回女将さんや別府市の外郭団体や地元の金融機関さんと一緒になって会議や話をずっとして、現在も続けております。

そこでのお話の中から生まれたのが、貸し間旅館の満寿屋（ますや）さんのリノベーションです。
もともとは旅館だったんですが、所有者の方が入院されて、何もしていない状況でした。
どのように活用したらよいかを色んな方と、APUの学生さんなども加わった会議などをして、「どういうのがあったらいいかな」といいながら、コワーキングスペースとして改装のお手伝いをいたしました。
これが最終的に「A-side（アサイド）」というコワーキングスペースに生まれ変わりました。
 
結構お金がかかるので、全部は改装できなかったのですが、一部分だけコワーキングスペースにして、別府市が借り上げて運用しています。

その後、第２弾として、すぐ下に「うすき屋」さんというところがあって、「リノベーションして貸して欲しい」という内容でした。
建物の一部をB型支援などをされている施設が借りてブックカフェにリノベーションしました。
こちらも、所有者の方がお亡くなりになって、息子さんたちが大分にいなくて県外にいらっしゃる。ただ壊すのは忍びないというお話がありまして、全部は改装できませんが一部分を素敵なブックカフェにして木、金、土、日に営業しています。
 
さらに、地域との連携ということで、中津市、大分市とセミナーを実施したことによって別のところからも声をかけていただくようになりました。

豊後大野市でも一般の方向けのセミナーをしたかったのですが、コロナの関係もありまして自治会長の集まりに変更して開催しました。70人くらいの自治会長さんがいらっしゃったのですが「地域の空き家をなんとかしなければならない」というところで私たちがお話をしたという経緯です。

あと、先ほどの鉄輪で空き家、空き店舗の再生セミナーというのを継続的に３、４ヶ月に１回ということで進めております。鉄輪地区の空き家の所有者の方とか利活用を希望している方に対してマッチングさせたり、相談会をしたりというセミナーを開催しています。

「空き家問題」を積極的に情報発信
空き家の問題。
これに如何に関心を持ってもらうか。
空き家になってしまうといろんな問題が出てくるので、できれば空き家になる前に何か考えてほしい。
地元の劇団で「水中花」さんというのがあるのですが、そちらと話して「空き家を題材・テーマにして演劇をしましょう」ということになりました。
令和元年の12月に３公演を行って、各回200人ずつの公演だったのですが、全回定員を超える申し込みがあり、その時は関心の高さを感じました。
「空き家になった時に家族で考えてもらう」あるいは「空き家になる前に家族で考えてもらう」ことをテーマにした演劇でした。

演劇の後にはNPOの弁護士やSUUMOの編集長、大分市土木建築部の部長にご登壇いただき、みんなで考えるパネルディスカッションをしました。
 
こういった活動するうちに「県外にいらっしゃる方が故郷に空き家問題を抱えている」というのが分かってきました。
そこで、県人会というのが大阪だとか東京とかにありますが、そこに私たちが出向いていって、空き家の問題をサポートできるということを県出身の方々にアピールしました。

その流れから大阪で空き家問題に取り組む方々と一緒に、広域地区合同相談会ということで、東京と大阪の2会場をオンラインで結んで、「実家の空き家をどうにかしたい」という具体的なご相談に対応しました。

現在、私たちのNPOには様々な専門分野の会員が43名います。
ここでは、会員連携の一例をご紹介します。
やはり「遺品整理」の需要が一番多いです。

あと、「空き家管理」というのがあります。亡くなってすぐは気持ちの整理がつかないので「どういう風に利活用しようか」とか、「売る」とか「貸す」とかも、しづらかったりします。
3年間くらいはちょっと考える時間が欲しいということで、その間の管理のサービスもしています。
「通風」とか「通水」とか、つまり空き家にしておくと傷みが出るので、空き家の管理というのを定期的にやっています。

それに、「お墓じまい」。
私たちの会員には石材さんもいます。
具体的には、霊園等に移設のための解体撤去等をやっていただいてます。

そのほかにも木工芸作家もいます。
普段はテーブル作ったり、ペンダントを作っている方です。
「なぜ空き家サポートに木工芸か？」といいますと、実は解体しなければならない場面で非常に需要があります。

例えば、道路が狭くて再建築できない案件の現場。
建物はわりと新しかったんですけど相続された方も自分のご自宅がある。その娘さんも別に自宅があって、家屋を持ってても仕方がない。「再建築もできないし、売るにもそんなに高く売れない」ということで、駐車場を欲していた隣のクリニックに売ることになりました。
そのため、解体してくださいという話になったのですが、やっぱりどうしても思い出の残る住宅なので何か残せないかという話になりました。

そこで、建物の内部を木工芸の会員が見て、階段の木材がきれいなので、「これを使って何か作りましょう」という話になって飾り台を作り、すごく喜んでいただきました。

他にも印象深い話があります。
80代になるご主人が一人暮らしをされていて、前年の暮れに奥様が亡くなったんです。
ご主人は人工透析をされていて、一人暮らしが厳しい。
そこで、やむなく千葉にあるご兄弟のところに行かざるを得ないと。
建物を片付けもできなくて「そのまま譲りたい」という話があって、食器なんかもそのままなんです。
もう解体するしかないということになって「家の中で何か思い出に残るところはありますか？」と尋ねました。
すると80歳を超えたご主人が「リビングに入る左手のここの柱なんですよ」と教えてくれました。
何でかというと亡くなった奥様は足が悪かったので、いつもリビングに入るときに必ずこの柱に手をかけて部屋に入ってきていたそうです。だから、「これが思い出に残ってて」とお話してくれました。
そこで、その柱を使って木製ランプを作らせていただき、転居先にお送りしたら、とても喜んで下さって、お礼のお電話をいただいた。
「こういったことをさせていただいて本当に良かったなぁ」と思いました。
 空き家といって解体するにも、そこには家族の歴史があります。
やはり気持ちが残っているので、少しでも何か残していきたい。
他には小さなペンダントトップなどにして残された方もいます。

また空き家の利活用の可能性として考えると、空き家をいろんな形で転用している案件もあります。
別府の鉄輪なんですけど、元々旅館だったところの一部を改装して会員制でいろんなところを泊まり歩けるサービスも進んでいます。

その他には、全国渡り鳥生活倶楽部さん。
こちらは全国的な会員制組織として１週間とか２週間とか短期移住を全国でやっていくということで運営されているところです。
別府の竹の内で私たちが管理をしていたところを使用いただいております。

その他、別府の鉄輪でシェアハウス「湯治ぐらし」という形でされているところもあります。
竹田市には「暮らす実験室」があり、ご自身たちでリノベーションをして、シェアハウスとして活用されています。
どちらも関東や関西から移住された方が運営されています。
 
他にも竹田市の元々クリーニング屋さんだったところを、東京からUターンで帰ってきた方が自分たちの手でイタリアンレストランに変えました。
 そして、また彼は新しく別の場所に古民家ホテルというものを作っている状況です。

このように様々な形態で空き家の利活用をしている方がたくさんいます。
ビジネスにつながることもあるでしょうし、活用の仕方で色んな仕組みが全国で模索されているという状況です。
 
空き家の問題は誰もが避けて通れない問題です。
これからさらに深刻化していくことは間違いありません。
自治体や民間の専門家や関係者が様々な問題解決に向けた協働の取り組みが、今後ますます必要になってくると思われます。
私たちはこれからも空き家でお悩みの皆さまの課題に沿ったサポートをさせていただきたい。
その中から新たなビジネスの構築につながっていくことを期待しています。 

ありがとうございました。