不動産のプロは絶対にしない！ダメなマンション購入3つの特徴

日本の人口は2004年12月の1億2784万人をピークに減り始め、2050年には9515万人まで減少すると予想されています。

一方、首都圏を中心に多数の新築マンションが継続的に新規供給されており、この状況が続いた場合既存のマンションストックが人口に対して余っていくのは必然です。

出典：「分譲マンションストック戸数」

マンションストックが余る時代において、購入検討者は「マンションの資産価値」について、ますますシビアに判断することが求められます。

これからの時代も「選ばれ続ける」マンションを購入できた人々はライフスタイルに合わせて住み替えや資産運用といった選択肢を持つことができますが、「選ばれない」マンションを購入してしまった場合は将来のリスクを抱えることになります。

今後、マンションの長寿化が進みます。10年後、20年後におけるマンションの資産価値を考える上では、従来から存在していたマンションの立地や建物グレードという観点を重視することに加え、どのようにマンションが維持管理されてきたかという“マンション管理の質”の見極めが必要です。

「立地」、「建物」、「管理」それぞれ、気をつけるべき点とは？

1. 広すぎるお部屋を購入する

広すぎるお部屋はリスクが高いです。例えば、100平米のお部屋を購入することはおすすめできないケースが多いです。よほどの好エリアの物件でない限り、人口減少社会においては需要を保つのが難しいと言えます。

もちろんライフスタイル如何にはよりますが、将来的に子どもが独立して夫婦2人で暮らすことを想定すると、面積や部屋数が必要である状況は限定的です。広すぎるとその分固定資産税などが上がりますし、身体の自由が利かなくなるにつれ掃除も億劫になります。使わない部屋があると物をため込んでしまうので、汎用性という観点からは1LDK～2LDKくらいがちょうど良いでしょう。

ただし、将来車いすを利用することや、介護が必要となったときのことを考え、1つ1つの部屋のスペースにゆとりを持たせた間取りが理想です。

2. 好立地を選ばない

多少広さは妥協してでも、好立地に住んだ方が将来のリスクは低いです。
好立地とは以下の3つが該当します。

①駅近エリア

　「駅近」「駅直結」「駅徒歩5分以内」という言葉がアピールポイントとされることが多い点からも分かる通り、駅距離は資産価値に直結する最重要条件です。

特に、駅直結のマンションは、稀少性が高く、資産価値は右肩上がりとなる傾向にあります。

②将来性のある街

土地の評価が大きく変わる起因として、街の進化や再生があります。街は「生き物」なので、街としての新陳代謝が重要となります。将来的な資産価値は、こうした鉄道各社や行政による開発・再開発プロジェクトに目を向ける必要があります。

資産価値が長期間安定する街は、この再生・再開発計画が発表・実行されており、好循環で発展を続けています。

③街のブランド力

街や地域が持つブランド力は土地の資産価値をさらに高めます。歴史的な背景や市区町村などの行政的な取り組みも含んだ、地域ならではの魅力が該当します。

不動産価格は常に揺れ動くものです。このブランド力が「憧れる」「誰もが欲しいと思う」「多くの人が住みたがる」というニーズをどんな時も集めることができ、ブランドがないエリアに比べて価格の下がり幅を小さくしてくれるのです。

3.新築・築浅にこだわりすぎる

新築マンションや築浅マンションはいつの時代も人気です。「中古」マンションには未だに「汚い」「古い」などのイメージが先行しています。

確かに新築・築浅マンションは設備が新しく魅力的に見えますが、「マンションがどんな風に管理されていくかが不透明」というリスクを抱えています。

中古マンションの場合、ある程度経年劣化が進んでいるため「どのような管理で維持されてきたのか」を知った上でマンションを見極めることができます。

管理面で気をつける重要ポイントの1つとして「長期修繕計画」があります。長期修繕計画とは、修繕積立金をどのように住民から集めていくかをまとめた下記のような資金計画をいいます。

1. 長期修繕計画の妥当性(費用見込みが甘くないか)
2. 適切に計画が見直しされているか(国交省は5年に1度を推奨しています)
3. 修繕積立金の滞納状況(滞納者や滞納金額の状況)

などをチェックした上で判断していく必要があります。
長期修繕計画に関する判断は専門知識が要求されますので、ぜひ仲介を担当する営業マンに詳しく質問されることをおすすめします。

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筆者プロフィール

コンドミニアム・アセットマネジメント株式会社

　代表 渕ノ上弘和（ふちのうえ　ひろかず）

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