Q120:不動産を買うための物件検索って何をすればいいですか？◆ポータルサイトで物件を探す③物件の見方 戸数、間取り、階数
毎週火・金曜日は「ひとくちQ＆A」の日です。
不動産投資を進める上で基本的な事柄をショートでお伝えしています
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A:ポータルサイトで物件検索までした後に見るポイントをご紹介します。意外と書いていないってあるんです
◆総戸数、間取り、階数
今回の物件では戸数が書いてありません
でも、売りに出すマンションの戸数がわからない
なんて普通考えられないような、、、
ということで、わたしはこう想像します
「おそらく、、、知らせる必要が無いか
知らせたくないんだなー」と
では、なぜ知らせたくないのでしょうか？
とここで注目するのが
間取りです
項目を見ると「店舗、事務所、住居 各1」と書いてありました
ん？？3戸ってこと、、、、
階数は5階建てです
ってことは、、、
店舗か、事務所か、住居か
あるいはそのうちの二つが
メゾネットということがわかります
ここまでわかると、わたしの判断としては「これは渋いなーー」って感じになります。つまり、ちょって購入は無いかなーって感じです。
なぜでしょう？
それは競合比較できない=賃料の妥当性が判断できない からです
詳細は次のお話で
アップデート情報 2024年7月
では賃料の妥当性とはどうやって検証するのでしょうか？
1. 市場調査の実施
対象エリアの不動産市場の動向を理解するために、市場調査を行います。これには、地域の経済状況、人口動態、開発計画などの分析が含まれます。
2. 類似物件の賃料データ収集
同じエリアの類似物件の賃料を調査します。このデータは、賃料設定のベンチマークとして使用します。
3. 物件の特性評価
物件の立地、サイズ、築年数、設備の質といった基本的な特性を評価します。
4. 収益性分析
期待される収益と運営コストを評価し、実質利回りを計算します。これには、修繕費用や管理費用も含めます。
5. 競合分析
同じエリアで競合となる物件を特定し、それらの賃料設定や空室率を比較します。
6. 需要分析
物件のあるエリアの住宅需要や商業需要を分析し、賃料の設定が市場に適しているか評価します。
7. 法的規制の確認
地域の法的規制や計画変更が賃料に影響を与えるかを確認します。例えば、新しい交通インフラの計画などが影響する場合があります。
8. リスク評価
投資リスクを評価します。これには、地域の不動産市場のボラティリティや、将来の経済状況の変化が含まれます。
9. 専門家との相談
不動産エージェントや市場分析の専門家と相談し、賃料の設定が適切かどうかのアドバイスを求めます。
10. 継続的な監視と調整
市場条件や物件の状況が変化した場合に備えて、賃料を定期的に見直し、必要に応じて調整します。
この中でわたしが特に大切にしているのが１，２，７です
近くの似た物件げ現状貸している賃料に合わせれば大負けすることはほぼありません。そしてその地域が近い未来更に発展するのか衰退するのか。ここを見られればキャピタルの大まかな予想が建てられるからです
結論：最初のうちはレジデンスだけのマンションのほうが難易度は低い。もっと刺激的にしたい人はビルや希少物件もありかも😁
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◆わたしの不動産投資のはじまり
ということで今回、noteの記事のまとめPDFを作成しました
主に最初の1話目から50話くらいまでをまとめていて
目次
1. 不動産投資に出会うまで
～まるで生ぬるい沼に落ちていくような日々があって～
2. 不動産投資に出会う 勉強開始と法人設立
～言葉を覚える、準備を始める～
3. 不動産投資のセミナーに行って騙されかけて大変な日々
～なぜ不動産業界が怪しいって言われるのかわかった～
4. わたしにとって「買い」の不動産を考えてみる
～目標設定×いつまでにやる×決意の深さ～
5. 念願の不動産投資家養成塾に参加
～ようやくスタートに立った～
主に、わたしが就職活動した頃から
不動産投資という言葉を知る、
そして本格的に不動産投資を始めると決断するまで
最初のストーリーになります😊
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